거제재건축현금청산, 법무법인 정의 김인권 부동산 전문 변호사가 정리하는 대상자 요건과 매도청구 절차

안녕하세요, 법무법인 정의 김인권 변호사입니다.

정비구역 안에 부동산을 소유하고 있지만 분양을 원하지 않거나 여러 사정으로 사업에서 벗어나야 하는 상황에 놓인 분들이 적지 않습니다. 거제재건축현금청산 절차를 앞두고 있다면, 복잡한 권리관계 속에서 어떤 선택을 해야 할지 막막함을 느낄 수 있습니다.

정비사업은 긴 기간이 소요되고 큰 자금이 움직이는 만큼, 분양을 받지 않고 금전으로 정산받는 과정에서도 예상하지 못한 법적 다툼이 생기곤 합니다. 재건축 현금청산의 요건과 절차, 그리고 실무에서 자주 문제되는 쟁점을 법무법인 정의가 정리해드리겠습니다.

거제재건축현금청산의 의미와 대상자 범위

재건축사업에서 현금청산은 조합원이 새로 지어질 건축물을 분양받지 않고, 자신이 보유한 종전 자산의 가치를 금전으로 정산받는 절차를 말합니다. 조합과 조합원 사이의 문제라는 점에서, 시행사와 수분양자 사이에서 이루어지는 분양계약의 해지나 정산과는 성격이 다릅니다. 이 구분을 혼동하면 적용되는 법령과 절차를 잘못 짚게 되므로 처음부터 정리해 두는 편이 좋습니다.

「도시 및 주거환경정비법」 제73조는 손실보상 협의의 대상을 정하고 있습니다. 분양신청 기간 안에 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청 기간이 끝나기 전에 분양신청을 철회한 자, 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없는 자, 그리고 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자가 여기에 해당합니다.

재건축사업에서는 분양신청을 한 뒤 분양계약을 체결하지 않은 경우에도 조합 정관에 따라 청산 대상으로 다루어질 수 있어, 정관의 문언을 함께 확인할 필요가 있습니다.

상가 등 부속 건축물을 소유한 조합원은 영업의 계속이 어려워지는 사정을 고려해 분양 대신 청산을 선택하는 경우가 있습니다. 이때 조합은 정산 금액을 낮게 산정하려 하고 소유자는 종전 자산의 가치를 인정받으려 하기 때문에, 평가 방법과 기준 시점을 두고 다툼이 발생할 여지가 큽니다.

현금청산과 청산금, 보상금은 어떻게 다른가

실무에서 자주 혼용되는 용어들이 있어 개념을 구분해 두는 것이 좋습니다. 현금청산은 분양을 받지 않는 조합원이 종전 자산의 가치를 금전으로 정산받는 상황 전반을 가리키는 표현입니다.

반면 도시정비법 제89조가 정하는 청산금은 분양을 받은 조합원에 대해, 분양받은 대지 또는 건축물의 가격과 종전 자산 가격 사이의 차액을 정산하는 금액을 말합니다. 두 개념은 적용 대상이 다릅니다.

보상금이라는 표현도 구분이 필요합니다. 재개발사업에서 협의가 성립하지 않으면 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용재결 절차로 나아가므로 손실보상의 문제가 됩니다.

그러나 재건축사업에서는 협의가 성립하지 않을 때 조합이 매도청구소송을 제기하게 되며, 이때 지급되는 금원은 매매대금의 성격을 가집니다. 같은 정비사업이라도 사업 유형에 따라 절차와 금원의 성격이 달라진다는 점을 유의해야 합니다.

위약금이나 계약금 몰취와 같은 개념은 분양계약의 해지 국면에서 문제되는 것으로, 조합원과 조합 사이의 현금청산 절차에서 그대로 적용되는 개념은 아닙니다. 조합이 청산 과정에서 위약금 명목의 금액을 공제하려 한다면 그 근거가 정관이나 관리처분계획, 개별 약정 가운데 어디에 있는지 확인하고 다툼의 여지가 있는지 살펴볼 필요가 있습니다.

협의와 매도청구, 법에서 정한 절차와 기간

도시정비법 제73조 제1항은 사업시행자가 관리처분계획의 인가 및 고시가 있은 다음 날부터 90일 이내에 청산 대상자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하도록 정하고 있습니다. 협의의 기산점이 분양신청 기간의 종료일이 아니라 관리처분계획의 인가 및 고시가 있은 다음 날이라는 점은 자주 혼동되는 부분이므로 확인이 필요합니다.

협의가 성립되지 아니하는 경우에는 같은 조 제2항에 따라 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 절차를 이어가게 됩니다. 재개발사업에서는 수용재결을 신청하고, 재건축사업에서는 매도청구소송을 제기하는 구조입니다. 같은 조는 사업시행자가 정해진 기간을 넘겨 절차를 진행한 경우 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 하는 규정도 함께 두고 있습니다.

한편 재건축사업에서 매도청구가 문제되는 국면은 하나가 아닙니다. 도시정비법 제64조는 조합설립에 동의하지 아니한 자 등을 상대로, 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립 등에 관한 회답을 촉구하도록 정하고 있습니다.

촉구를 받은 자는 2개월 이내에 회답해야 하고, 회답하지 않으면 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구소송이 제기되는 구조입니다. 분양신청을 하지 않은 조합원에 대한 제73조의 절차와는 근거 조문과 기간이 다르므로 구분해서 살펴보아야 합니다.

청산 대상자로서는 조합이 정해진 기간을 준수했는지, 협의 절차가 형식적으로만 이루어진 것은 아닌지 확인해 볼 필요가 있습니다. 절차상의 하자는 사안에 따라 다투어질 여지가 있으나, 그 하자만으로 곧바로 원하는 결론에 이르는 것은 아니므로 개별 사정에 따라 검토가 필요합니다.

매매대금 산정 기준과 다툼이 생기는 지점

협의가 성립하지 않아 매도청구소송으로 이어지면, 매매대금은 법원의 감정평가 결과를 기초로 정해지는 것이 일반적입니다. 재건축사업에서 매도청구권 행사에 따른 매매대금은 시가로 산정되며, 여기에서의 시가는 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 한 가격으로 이해되고 있습니다. 즉 사업으로 인한 가치 변동이 반영될 여지가 있다는 점에서, 개발이익이 배제된 평가와는 접근 방식이 다릅니다.

평가의 기준 시점을 언제로 볼 것인지는 실무에서 견해가 나뉘는 부분입니다. 매도청구권 행사의 의사표시가 담긴 소장 부본이 송달된 때를 기준으로 보는 판단이 있는 반면, 다른 시점을 기준으로 보는 견해도 제시되고 있습니다.

기준 시점에 따라 평가액이 달라질 수 있으므로, 감정 절차에서 어떤 시점과 방법이 적용되는지 확인하고 필요한 의견을 제출하는 과정이 요구됩니다.

상가 등 부속 건축물의 경우 영업의 계속과 관련된 요소를 어떻게 반영할지를 두고 다툼의 여지가 큽니다. 종전 자산의 이용 현황, 임대차 관계, 인근 유사 부동산의 거래 사례 등이 평가에 영향을 미칠 수 있으므로 관련 자료를 미리 확보해 두는 편이 좋습니다.

가상의 사례를 들어 보겠습니다. 상가를 소유한 A씨는 분양을 받지 않기로 하고 청산을 요구했습니다. 조합이 제시한 금액이 A씨가 생각한 종전 자산의 가치에 미치지 못하여 협의가 성립하지 않았고, 조합은 매도청구소송을 제기했습니다. 1심에서 이루어진 감정평가 결과가 A씨의 기대와 차이가 있었다면, A씨로서는 감정의 전제와 방법에 관한 의견을 정리하여 다투는 방향을 검토하게 됩니다. 다만 이는 가상의 사례이며, 실제 결론은 확보된 자료와 감정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

청산 절차에서 미리 정리해 둘 사항

현금청산 절차를 진행하려면 단계별로 준비가 필요합니다. 먼저 분양신청 기간 안에 의사를 명확히 밝히거나 분양계약 체결 여부를 정리하여 청산 대상자로서의 지위를 확정하는 것이 출발점이 됩니다. 이후 협의 단계에서는 본인 소유 부동산의 객관적 가치를 뒷받침할 자료를 확보해 두어야 합니다.

임차인이 있는 부동산이라면 명도 문제도 함께 정리되어야 합니다. 인도가 지연되면 대금 수령 시기가 늦어지고, 대출이 남아 있는 경우 이자 부담이 이어질 수 있으므로 미리 일정을 조율해 두는 편이 좋습니다. 조합과 오간 협의 내용은 구두에 그치지 않도록 문서로 남겨 두는 것도 중요합니다.

조합이 정해진 절차를 따르지 않거나 대금 지급을 미루는 상황이라면, 어떤 법적 조치를 검토할 수 있는지 살펴볼 필요가 있습니다. 다만 구체적인 사실관계와 정관, 관리처분계획의 내용에 따라 결론은 달라질 수 있습니다. 정비사업을 둘러싼 분쟁은 여러 쟁점이 얽혀 있어 개인이 감당하기 어려운 경우가 많습니다. 관련 문제로 검토가 필요하시다면 법무법인 정의로 문의해 주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 거제재건축현금청산에서 대금은 언제 지급되나요?

A. 조합과의 협의가 성립하거나 매도청구소송 등 법적 절차가 마무리된 후에 지급되는 것이 일반적입니다. 사안에 따라 지급 시기는 달라질 수 있습니다.

Q. 분양신청을 하지 않으면 자동으로 현금청산 대상자가 되나요?

A. 도시정비법 제73조는 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 아니한 자 등을 손실보상 협의의 대상으로 정하고 있습니다. 다만 구체적인 처리는 조합 정관과 관리처분계획의 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

Q. 협의 기간은 언제부터 계산되나요?

A. 관리처분계획의 인가 및 고시가 있은 다음 날부터 90일 이내입니다. 분양신청 기간의 종료일을 기준으로 계산하는 것이 아니라는 점에 유의할 필요가 있습니다.

Q. 매도청구소송에서 매매대금은 어떻게 정해지나요?

A. 법원의 감정평가 결과를 기초로 시가를 산정하게 됩니다. 평가의 기준 시점과 방법을 두고 다툼의 여지가 있으므로, 감정 절차에서 의견을 제출하는 과정이 검토됩니다.

Q. 1심 결과가 만족스럽지 않은 경우 다른 방향이 있나요?

A. 판단의 근거를 분석하여 감정의 전제나 방법에 관한 자료를 보완한 뒤 항소를 검토할 수 있습니다. 사안에 따라 여러 방향이 모색될 수 있습니다.

광고책임변호사 : 강동원