부동산 매매대금 청구의 요건과 절차, 법무법인 정의 김유경 부동산 전문 변호사가 정리합니다

안녕하세요, 법무법인 정의 김유경 변호사 입니다.

부동산 거래에서 약정한 대금이 지급되지 않거나, 반대로 이미 지급한 대금을 돌려받아야 하는 상황이 발생합니다. 어느 쪽이든 계약의 내용과 이행 경과를 정확히 정리해야 대응 방향을 세울 수 있습니다.

매매대금 청구의 요건과 절차, 그리고 청구 전에 확인해야 할 사항을 법무법인 정의가 정리해드리겠습니다.

매매대금 청구가 문제 되는 두 방향

부동산 매매대금을 둘러싼 분쟁은 크게 두 방향으로 나뉩니다. 하나는 매도인이 약정한 대금의 지급을 구하는 경우이고, 다른 하나는 계약이 해제되거나 취소되어 매수인이 이미 지급한 금액의 반환을 구하는 경우입니다. 두 경우는 청구의 근거와 준비할 자료가 서로 다릅니다.

민법 제568조 제1항은 매도인이 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다고 정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 이 쌍방의 의무를 다른 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다고 규정합니다. 매매대금 청구가 이 구조 안에서 이루어진다는 점이 출발점입니다.

반환을 구하는 경우라면 근거가 달라집니다. 계약이 해제되었다면 민법 제548조 제1항에 따라 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지고, 같은 조 제2항은 반환할 금전에 그 받은 날부터 이자를 붙이도록 정하고 있습니다. 계약이 취소된 경우에는 부당이득 반환의 문제로 접근하게 됩니다.

따라서 청구를 준비하기 전에 계약이 여전히 유효한 상태인지, 해제나 취소의 사유가 발생했는지를 먼저 정리해야 합니다. 어떤 근거를 제시하는지에 따라 이후 절차의 방향이 달라집니다.

동시이행 관계와 상환이행 판결

부동산 매매에서 잔금 지급 의무와 소유권이전등기 의무는 동시이행 관계에 있는 것으로 다루어집니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.

선이행 의무로 약정된 경우라도 결론이 달라질 수 있습니다. 대법원은 매도인의 의무가 선이행이었더라도 쌍방이 이행을 제공하지 않은 채 이행기가 지나면 두 의무가 동시이행 관계로 전환된다고 판단해 왔습니다. 계약서의 문언만으로 단정하기 어려운 부분입니다.

여기서 알아둘 점은 매매대금의 지급을 구하는 소송 자체에 이행제공이 요건은 아니라는 것입니다. 상대방이 동시이행의 항변을 하면 법원은 등기서류의 교부와 상환으로 대금을 지급하라는 형태의 판결을 하게 됩니다. 이를 상환이행 판결이라고 합니다.

다만 이행제공이 없으면 상대방을 이행지체에 빠뜨릴 수 없습니다. 지연손해금을 구하거나 계약을 해제하려면 이행제공이 필요하다는 뜻입니다. 청구의 목적이 무엇인지에 따라 준비해야 할 절차가 달라지므로, 목표를 먼저 정하고 절차를 밟는 편이 좋습니다.

이행제공은 어느 정도가 필요한가

이행제공의 정도가 실무에서 자주 다투어집니다. 대법원은 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 촉구하여야 상대방을 이행지체에 빠지게 할 수 있다고 판단해 왔습니다. 단순히 준비만 해 둔 상태로는 부족하다는 취지입니다.

매도인이라면 등기에 필요한 서류를 갖추어 두고 그 사실을 매수인에게 알리며 수령을 요청하는 절차가 필요합니다. 등기권리증, 인감증명서, 위임장 등을 준비하고 법무사 사무실에 맡겨 둔 뒤 그 사실을 통지하는 방식이 실무에서 활용됩니다.

다만 대법원은 이행제공의 정도를 엄격하게 요구하면 성실하지 않은 상대방에게 오히려 구실을 주게 될 수 있다고 보아, 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다고 판단하였습니다. 상대방이 수령할 준비를 전혀 하지 않고 있다면 그에 상응하는 정도의 준비로도 인정될 수 있다는 취지입니다.

또한 이행을 촉구하면서 상대방이 부담할 근거가 없는 금액까지 함께 요구하면 과다한 촉구로서 효력이 부정될 수 있다는 판단도 있습니다. 요구하는 금액의 산정 근거를 정확히 정리해 두어야 하는 이유입니다.

청구권의 소멸시효와 지연손해금

청구를 미루는 사이 기간이 지나면 권리 자체가 소멸할 수 있으므로 시효를 먼저 확인해야 합니다. 민법 제162조 제1항은 채권이 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다고 정하고 있습니다. 개인 간의 부동산 매매대금 채권은 원칙적으로 이 규정에 따릅니다.

다만 상행위로 인한 채권이라면 기간이 짧아집니다. 상법 제64조는 상행위로 인한 채권을 5년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다고 규정하고 있습니다. 당사자 가운데 한쪽이 상인이고 그 행위가 상행위에 해당하는 경우에도 이 규정이 적용될 수 있으므로, 상대방이 법인이나 사업자인 경우에는 기간을 다시 확인해 보아야 합니다.

지연손해금도 함께 정리해 두시기 바랍니다. 민법 제379조는 이자 있는 채권의 이율을 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼으로 한다고 정하고 있고, 상법 제54조는 상행위로 인한 채무의 법정이율을 연 6푼으로 규정하고 있습니다.

소송을 제기한 경우에는 별도의 규정이 적용됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항은 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 소장이 송달된 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율에 따른 지연손해금을 붙이도록 정하고 있으며, 현재 그 이율은 연 100분의 12입니다. 계약서에 별도의 지연이자 약정이 있다면 그 내용도 함께 확인해야 합니다.

가압류 등 보전처분 검토하기

판결을 받더라도 상대방에게 집행할 재산이 없으면 회수하기 어렵습니다. 이 때문에 소송에 앞서 보전처분을 검토하는 경우가 많습니다.

민사집행법 제276조 제1항은 가압류를 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 정하고 있습니다. 같은 법 제277조는 가압류를 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 집행하는 것이 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다고 규정합니다.

신청 단계에서는 청구채권과 가압류의 이유를 소명하여야 하고, 법원은 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있습니다. 담보의 규모는 대상 재산의 종류와 사건에 따라 달라지므로, 신청 전에 부담해야 할 금액을 가늠해 두는 편이 좋습니다.

가압류할 재산을 특정하는 작업도 필요합니다. 등기부를 통해 부동산의 소유 현황과 기존 담보의 설정 여부를 확인하고, 이미 선순위 담보가 과다하게 설정되어 있다면 실익이 있는지 함께 살펴보아야 합니다.

잔금 미지급을 이유로 한 계약 해제

대금이 지급되지 않아 계약 자체를 정리하려는 경우에는 해제의 요건을 갖추어야 합니다. 민법 제544조는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에 상대방이 상당한 기간을 정하여 그 이행을 촉구하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 계약을 해제할 수 있다고 정하면서, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 촉구를 요하지 않는다는 단서를 두고 있습니다.

동시이행 관계에 있는 경우에는 앞서 살펴본 이행제공이 함께 요구됩니다. 대법원은 동시이행 관계의 쌍무계약을 해제하려면 자기 채무의 현실적인 이행제공이 필요하고 준비 상태만으로는 부족하다고 보아 왔습니다. 따라서 서류를 준비하여 제공하고, 상당한 기간을 정하여 촉구한 뒤, 그 기간이 지나면 해제의 의사를 통지하는 순서를 밟아야 합니다.

상당한 기간을 정하지 않고 곧바로 해제를 통보한 경우 해제의 효력이 부정된 사례가 있습니다. 기간을 얼마로 정할지는 사안에 따라 다르지만, 상대방이 준비할 수 있는 현실적인 기간을 두는 편이 안전합니다.

해제하더라도 손해배상 청구가 막히는 것은 아닙니다. 민법 제551조는 계약의 해지 또는 해제가 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다고 정하고 있습니다. 다만 손해의 발생과 범위는 별도로 입증해야 합니다.

청구 전에 확인할 자료

청구를 준비하기 전에 정리해 둘 자료가 있습니다. 우선 매매계약서 원본과 특약 사항입니다. 지급 기일, 지연이자 약정, 해제 조건 등이 어떻게 정해져 있는지에 따라 주장의 내용이 달라집니다.

다음으로 대금의 지급 내역입니다. 계좌 이체 기록과 영수증을 날짜와 금액 순으로 정리하여 얼마가 지급되었고 얼마가 남아 있는지를 확정해야 합니다. 현금으로 오간 부분이 있다면 이를 확인할 수 있는 자료가 있는지 살펴보아야 합니다.

이행 경과를 보여주는 기록도 필요합니다. 등기서류를 준비하거나 제공한 내역, 이행을 촉구한 문자나 내용증명, 상대방의 답신 등이 여기에 해당합니다. 등기부등본을 발급받아 소유권과 담보의 현황을 확인하는 작업도 함께 진행해 두시기 바랍니다.

입증자료에 따라 결론은 달라질 수 있으므로, 관련 서류를 정리한 뒤 어떤 근거로 청구할 것인지 검토하는 순서가 효율적입니다. 부동산 대금을 둘러싼 분쟁으로 대응 방향을 고민하고 계시다면 법무법인 정의로 문의해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 매매대금을 청구하려면 먼저 등기를 넘겨야 하나요?

A. 민법 제568조 제2항에 따라 권리 이전과 대금 지급은 동시이행 관계에 있으므로 먼저 넘겨야 하는 것은 아닙니다. 상대방이 동시이행의 항변을 하면 법원은 등기서류 교부와 상환으로 대금을 지급하라는 형태의 판결을 하게 됩니다.

Q. 지연손해금을 받으려면 어떤 절차가 필요한가요?

A. 상대방을 이행지체에 빠뜨려야 하므로 이행제공이 필요합니다. 대법원은 준비를 완료하고 그 뜻을 통지하여 수령을 요청하여야 한다고 보고 있으며, 준비 상태만으로는 부족하다고 판단해 왔습니다.

Q. 매매대금 청구권은 언제까지 행사할 수 있나요?

A. 민법 제162조 제1항에 따라 원칙적으로 10년입니다. 다만 상행위로 인한 채권이라면 상법 제64조에 따라 5년이 적용될 수 있으므로 상대방이 사업자인 경우에는 다시 확인해 보아야 합니다.

Q. 소송을 하면 이자는 얼마나 붙나요?

A. 소장이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 이율이 적용되며 현재 연 100분의 12입니다. 그 전까지는 약정이 없으면 민법 제379조의 연 5푼이 기준이 됩니다.

Q. 소송 전에 가압류를 해 두는 것이 좋을까요?

A. 판결을 받아도 집행할 재산이 없으면 회수가 어려우므로 검토할 실익이 있습니다. 다만 청구채권과 보전의 필요성을 소명해야 하고 담보 제공이 요구될 수 있으므로 부담을 함께 따져보아야 합니다.

Q. 잔금을 주지 않는 매수인과 계약을 정리하려면 어떻게 하나요?

A. 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정하여 이행을 촉구하고 그 기간이 지나면 해제할 수 있습니다. 동시이행 관계에 있는 경우에는 자기 채무의 이행제공이 함께 요구된다는 것이 판례의 태도입니다.

Q. 해제하면 손해배상은 청구할 수 없나요?

A. 민법 제551조는 해지 또는 해제가 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다고 정하고 있습니다. 다만 손해의 발생과 범위는 별도로 입증해야 합니다.

광고책임변호사 : 강동원