부산 지역주택조합 탈퇴와 납입금 반환에서 확인할 쟁점, 법무법인 정의 노영실 부동산 전문 변호사가 정리합니다

안녕하세요, 법무법인 정의 노영실 부대표 변호사 입니다.

지역주택조합에 가입한 뒤 사업이 지연되거나 가입 당시 들었던 설명과 다른 사실을 알게 되어 탈퇴를 고민하는 경우가 이어지고 있습니다. 이때 먼저 확인해야 할 것은 자신이 어느 경로를 이용할 수 있는지입니다.

가입 시점과 납입 내역에 따라 가능한 방법이 달라지므로, 순서를 정해 검토해야 합니다. 탈퇴와 납입금 반환에서 확인할 쟁점을 법무법인 정의가 정리해드리겠습니다.

가입비등을 예치한 날부터 30일 이내라면

가입 초기라면 비교적 명확한 경로가 마련되어 있습니다. 주택법 제11조의6은 조합 가입의 철회와 가입비등의 반환에 관하여 정하고 있습니다. 다만 기산점을 잘못 알고 계신 경우가 많아 먼저 짚어둘 필요가 있습니다.

같은 조 제2항은 가입을 신청한 자가 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다고 정하고 있습니다. 기산점은 가입한 날이나 계약서를 작성한 날이 아니라 가입비등을 예치한 날입니다. 며칠 차이로 기간을 넘기는 원인이 되는 지점이므로 예치가 언제 이루어졌는지를 먼저 확인해야 합니다.

다음은 의사표시의 효력 시점입니다. 같은 조 제3항은 청약 철회를 서면으로 하는 경우 그 서면을 발송한 날에 효력이 발생한다고 정하고 있습니다. 도달한 날이 아니라 발송한 날이 기준이므로 기간의 마지막 날에 발송하더라도 효력이 인정될 수 있습니다. 다만 발송 사실과 날짜를 확인할 수 있어야 하므로 내용증명 우편을 활용하는 편이 안전합니다.

반환 절차도 조문에 정해져 있습니다. 모집주체는 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 반환을 요청하여야 하고, 예치기관의 장은 그 요청을 받은 날부터 10일 이내에 반환하여야 합니다.

특히 확인해 둘 조항은 제6항입니다. 같은 항은 모집주체가 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없다고 명시하고 있습니다. 기간 내에 적법하게 철회했다면 위약금 명목의 공제를 그대로 받아들일 이유가 없다는 뜻입니다.

기간이 지난 뒤에 검토할 경로

청약 철회 기간이 지났다면 다른 경로를 찾아야 합니다. 크게 세 가지 방향이 있습니다. 조합규약이 정한 탈퇴 절차에 해당하는지, 가입계약을 취소하거나 해제할 사유가 있는지, 그리고 조합원 자격을 상실한 사정이 있는지입니다.

먼저 조합규약을 확인해야 합니다. 개인적인 사정이나 단순한 변심만으로는 탈퇴가 어렵도록 정해져 있는 경우가 많습니다. 대법원은 주택조합을 법인이 아닌 사단으로 보고 있어, 민법상 조합에서 인정되는 임의 탈퇴 규정이 그대로 적용된다고 보기는 어렵습니다.

다음으로 계약의 취소나 해제 사유입니다. 가입 당시 토지 확보 비율이나 사업 일정 등을 사실과 다르게 안내받았다면 민법 제110조의 사기 또는 제109조의 착오를 이유로 취소를 주장하는 방안이 검토될 수 있습니다. 주택법 제11조의4는 모집주체가 계약의 내용을 설명하고 이해하였음을 서면으로 확인받아 교부하며 그 사본을 5년간 보관하도록 정하고 있고, 제11조의5는 광고에 토지의 사용권원 및 소유권 확보 비율 등을 명시하도록 하면서 사실과 다르게 설명하거나 중요한 사실을 은폐하는 행위를 금지하고 있습니다.

가입계약서와 규약에 환급을 제한하는 조항이 들어 있는 경우도 많습니다. 대표적인 예가 새로운 대체 조합원이 가입하여 대금이 입금된 이후에 반환한다는 조항입니다. 대법원은 이러한 조항을 정지조건이 아니라 불확정기한으로 해석하여, 대체 조합원이 가입하지 못하는 것이 확정된 때에는 기한이 도래한 것으로 보아 반환을 청구할 수 있다고 판단한 바 있습니다.

환불보장약정을 근거로 다투는 구조

가입 당시 일정한 조건이 되면 납입금을 돌려주겠다는 취지의 서면을 받은 경우가 있습니다. 이러한 약정을 근거로 반환을 구할 때 어떤 판단을 받게 되는지에 관하여 대법원 판결이 이어지고 있어 구조를 나누어 살펴보겠습니다.

첫 번째는 약정의 효력입니다. 대법원 2024다292679 판결은 환불보장약정을 조합원들의 총유물로 귀속되는 분담금 자체를 일정한 조건에서 원상회복하여 주겠다는 취지의 약정으로 보고, 총회의 결의를 거치지 않은 경우 총유물의 처분행위로서 무효라고 판단하였습니다. 나아가 그 약정이 조합가입계약의 중요한 부분을 이루는 경우에는 가입계약 자체도 무효로 보아 반환청구를 받아들였습니다.

두 번째는 그 무효를 주장할 수 있는지의 문제입니다. 대법원 2024다239692 판결은 조합원이 환불 조건이 성취되지 않는다는 사정을 알게 된 이후에도 계속하여 분담금을 납부하는 등 계약을 유지하겠다는 태도를 보였다면, 이후 무효를 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않을 수 있다고 보았습니다.

세 번째로 확인해 둘 판결이 있습니다. 대법원 2025다216948 판결은 확정분담금 약정과 환불보장약정이 총회 결의 없는 총유물의 처분행위로서 무효라 하더라도, 조합설립인가가 이루어지고 사업이 진행 중인 상황에서 뒤늦게 무효를 이유로 반환을 청구하는 것이 신의성실의 원칙에 반하거나 권리남용에 해당할 수 있다고 판단하였습니다.

환불보장약정의 목적이 이미 달성되었는지, 조합설립인가 이후 상당한 기간이 지났는지, 신규 조합원 모집이 불가능해진 시점 이후에 소를 제기하였는지 등이 판단 요소로 제시되었습니다.

정리하면 약정이 무효라는 점만으로 결론이 나지는 않습니다. 그 사정을 알게 된 시점과 그 이후의 행동, 그리고 사업의 진행 상황이 함께 평가됩니다. 따라서 언제 어떤 사정을 알게 되었는지, 그 이후 납부가 이루어졌는지를 시간순으로 정리해 두는 작업이 중요합니다.

위약금 공제를 다툰 판례

탈퇴가 인정되더라도 납부한 돈을 모두 돌려받는 것은 별개의 문제입니다. 조합규약이 탈퇴 시 일정 비율을 위약금으로 공제하도록 정하고 있는 경우가 많기 때문입니다.

이와 관련하여 참고할 만한 판례가 있습니다. 지역주택조합이 탈퇴 조합원에게 전체 분담금의 20퍼센트를 제외한 잔액을 반환한다고 정한 규정이 문제 된 사안입니다. 항소심은 이 조항을 민법 제398조의 손해배상액의 예정으로 보아 20퍼센트의 공제가 부당히 과다하다고 판단하고 10퍼센트로 감액하였으며, 이 판단이 대법원에서 확정되었습니다.

감액의 논거로 제시된 것은 두 가지입니다. 부동산 매매계약에서 총 매매대금의 10퍼센트 정도를 손해배상액의 예정으로 정하는 것이 거래 관행이라는 점, 그리고 조합이 20퍼센트를 공제할 객관적인 근거를 제시하지 못하였다는 점입니다.

따라서 통보받은 공제 비율이 과다하다고 판단된다면 그대로 받아들이기보다 근거를 확인해 보시기 바랍니다. 민법 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 같은 조 제2항은 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정하고 있습니다.

다만 개별 사안의 결론은 규약의 내용과 조합이 제시하는 근거, 지출된 비용의 규모에 따라 달라질 수 있습니다. 공제 항목별로 산정 근거를 요구하고 그 자료를 확보해 두는 작업이 먼저입니다.

공제 대상 비용의 기준 시점

공제와 관련하여 또 하나 확인해 둘 판단 기준이 있습니다. 어떤 항목을 공제할 수 있는지뿐 아니라, 언제까지 발생한 비용을 공제할 수 있는지가 문제 되기 때문입니다.

대법원 2021다282046 판결은 이 점을 다루었습니다. 조합원 지위 상실 이전에 비용 지출의 원인이 발생하였으나 그 후에 지출된 경우처럼 환급 대상자에게 비용을 부담시킬 만한 합리적 이유가 있는 사정이 없는 한, 조합은 조합원의 지위를 상실한 환급 대상자에게 지위 상실 후의 비용을 추가로 부담시킬 수 없다고 판단하였습니다.

해당 사안에서 조합이 공제한 항목에는 행정용역비와 토지 취득세, 신탁등기 해지비 등이 포함되어 있었는데, 지위 상실 이후에 지출된 부분은 공제 대상에서 제외되어야 한다는 이유로 원심의 일부가 파기환송되었습니다.

따라서 공제 내역을 받았다면 각 항목이 언제 지출된 것인지, 본인의 지위가 언제 상실되었는지를 대조해 보아야 합니다. 지출 시점을 확인할 수 있는 자료를 요구하는 것이 다툼의 출발점이 됩니다.

앞서 살펴본 주택법 제11조의6에 따라 30일 이내에 적법하게 청약을 철회한 경우라면 사정이 다릅니다. 같은 조 제6항이 청약 철회를 이유로 한 위약금이나 손해배상 청구를 금지하고 있으므로, 그 실질을 갖는 명목의 공제도 그대로 받아들이기 어렵습니다.

탈퇴 의사를 전달하고 서면을 작성할 때

어떤 경로를 이용할지 정했다면 의사를 명확히 전달해야 합니다. 구두로 알리는 것에 그치지 말고 내용증명 우편 등 도달 여부를 확인할 수 있는 방법을 활용하시기 바랍니다.

서면에는 탈퇴하거나 계약을 취소하겠다는 의사와 그 근거가 되는 사유, 반환을 요구하는 금액과 지급 기한을 구체적으로 기재합니다. 청약 철회의 경우에는 발송한 날에 효력이 발생하므로 발송 일자를 확인할 수 있어야 합니다.

조합과 협의가 이루어져 서면을 작성하게 될 때는 내용을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 반환될 금액과 공제될 금액이 각각 명확히 기재되어 있는지, 반환일이 특정되어 있는지, 지급이 지연될 경우의 조치가 정해져 있는지를 확인해 보시기 바랍니다.

추가 청구를 하지 않겠다는 조항이 포함되는 경우가 많습니다. 이러한 조항은 서명 이후 남은 주장을 차단하는 효과를 가지므로 그 범위를 서명 전에 확인해야 합니다. 서면을 작성한 뒤에도 약속한 날짜에 지급이 이루어지지 않아 다시 분쟁이 생기는 경우가 있으므로, 지연 시의 처리 방법을 함께 정해 두는 편이 좋습니다.

회수 가능성을 함께 살펴야 하는 이유

절차를 시작하기 전에 돌려받을 수 있는지를 함께 살펴보아야 합니다. 판결을 받더라도 조합에 집행할 재산이 없으면 회수가 어렵기 때문입니다.

사업이 지연되거나 중단된 조합은 이미 자금을 상당 부분 소진한 경우가 있습니다. 조합 명의로 남아 있는 재산이 무엇인지 파악하고, 가압류나 가처분 등 보전처분을 통해 집행 가능한 재산을 확보해 두는 방안을 검토하게 됩니다.

다른 조합원들의 진행 상황을 확인하는 것도 방법이 됩니다. 같은 쟁점으로 다투는 사례가 있다면 그 경과가 참고가 되고, 절차의 순서를 정하는 데도 도움이 됩니다.

가입 시점과 납입 내역, 조합의 진행 상황에 따라 가능한 경로가 달라지므로 자료를 먼저 정리한 뒤 검토하는 편이 효율적입니다. 가입계약서와 조합규약, 납입 내역, 총회 자료, 가입 당시 받은 홍보물을 함께 준비해 두시기 바랍니다. 관련 사안으로 어려움을 겪고 계시다면 법무법인 정의에 문의하여 구체적인 대응 방안을 확인해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 가입한 지 얼마 되지 않았다면 어떤 방법이 있나요?

A. 주택법 제11조의6 제2항은 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있도록 정하고 있습니다. 기산점이 가입한 날이 아니라 예치한 날이므로 예치일을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

Q. 청약 철회 의사는 언제 효력이 생기나요?

A. 같은 조 제3항은 청약 철회를 서면으로 하는 경우 그 서면을 발송한 날에 효력이 발생한다고 정하고 있습니다. 발송 사실과 날짜를 남기기 위해 내용증명 우편을 활용하는 편이 안전합니다.

Q. 청약을 철회하면 위약금을 물어야 하나요?

A. 같은 조 제6항은 모집주체가 청약 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없다고 명시하고 있습니다. 기간 내에 적법하게 철회했다면 그 실질을 갖는 명목의 공제도 그대로 받아들일 이유가 없습니다.

Q. 조합이 전체 분담금의 20퍼센트를 공제한다고 합니다.

A. 지역주택조합이 20퍼센트를 공제하도록 정한 규정에 관하여, 항소심이 손해배상액의 예정으로 보아 부당히 과다하다고 판단하고 10퍼센트로 감액한 사례가 대법원에서 확정된 바 있습니다. 다만 결론은 규약의 내용과 조합이 제시하는 근거에 따라 달라질 수 있습니다.

Q. 업무추진비 등은 언제까지 발생한 것을 공제할 수 있나요?

A. 대법원 2021다282046 판결은 합리적 이유가 있는 사정이 없는 한 조합원 지위 상실 후에 발생한 비용을 추가로 부담시킬 수 없다고 보았습니다. 공제 항목의 지출 시점과 지위 상실 시점을 대조해 보아야 합니다.

Q. 가입 당시 받은 환불보장 서면으로 돌려받을 수 있나요?

A. 대법원은 총회 결의를 거치지 않은 환불보장약정을 무효로 본 판결과, 그 무효를 이유로 한 주장이 신의성실의 원칙에 반할 수 있다고 본 판결을 함께 내놓고 있습니다. 사정을 알게 된 시점과 이후의 납부 경위가 함께 평가됩니다.

Q. 토지 확보 비율을 사실과 다르게 들었다면 어떻게 하나요?

A. 주택법 제11조의4의 설명의무와 제11조의5의 광고 준수사항 위반이 문제 될 수 있고, 민법 제109조나 제110조에 따른 취소 주장이 검토될 수 있습니다. 홍보물과 녹취록 등 자료 확보가 우선입니다.

Q. 재판에서 이기면 바로 돈을 받을 수 있나요?

A. 판결을 받더라도 조합의 자금 사정에 따라 회수가 늦어질 수 있습니다. 절차를 시작하기 전에 집행 가능한 재산이 있는지 확인하고 보전처분을 함께 검토하는 편이 좋습니다.

광고책임변호사 : 강동원