상가권리금회수 절차와 임대인 방해 행위 대응 방법, 법무법인 정의 노영실 부동산 전문 변호사가 정리합니다

안녕하세요, 법무법인 정의 노영실 부대표 변호사 입니다.

임대차 계약 만료를 앞둔 시점에서는 그동안 점포에서 형성해 온 영업적 가치를 평가받고 권리금을 회수하는 절차를 밟게 됩니다. 시설, 거래처, 영업 노하우 등 무형의 자산을 금전으로 환산하여 넘기는 이 과정은 임대차 관계의 중요한 마무리 단계에 해당합니다.

임대인과 임차인, 그리고 새로운 임차인 사이의 권리와 의무가 교차하는 지점인 만큼 초기 사실관계 정리가 중요합니다. 상가건물 임대차보호법이 정한 절차와 기간, 그리고 임대인의 방해 행위에 대한 대응 방향을 법무법인 정의가 정리해드리겠습니다.

권리금 회수의 기본 구조

상가 임대차 관계에서 권리금은 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형이나 무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 할 때 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 뜻합니다.

기존 임차인은 이러한 영업상 가치를 넘기는 대가로 권리금을 받게 됩니다.

이 과정에서 오해하기 쉬운 부분은 임대인이 기존 임차인에게 직접 권리금을 지급하는 것으로 생각하는 경우입니다.

권리금 회수는 원칙적으로 임대인이 대신 지급하는 구조가 아닙니다. 기존 임차인이 직접 새로운 임차인을 구하여 그 사람과 권리금 계약을 맺고, 이후 임대인과 신규 임차인 사이에 임대차 계약이 체결되면서 마무리되는 방식입니다.

따라서 임차인은 스스로 신규 임차인을 찾아야 하는 부담을 지며, 임대인은 정당한 사유 없이 이 과정을 방해해서는 안 되는 소극적인 의무를 지게 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 이러한 구조를 전제로 임대인의 방해 행위를 유형별로 규정하고 있습니다.

임대차 계약 종료 시점이 다가올 때 이러한 기본 구조를 명확히 이해하고 접근해야 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.

사안에 따라 임대인과 임차인 간의 이견이 발생할 수 있으므로, 권리금의 성격과 회수 방식을 정확히 인지하는 것이 초기 대응의 첫걸음입니다. 각자의 역할과 책임 범위를 파악하여 절차를 밟아가는 것이 분쟁을 예방하는 방법입니다.

임대차 종료 6개월 전 확인 사항

권리금 회수 기회를 법적으로 보호받기 위해서는 법률이 정한 기간 안에 관련 절차를 진행해야 합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 정하고 있습니다. 이 기간은 2018년 개정으로 종전 3개월 전에서 6개월 전으로 확대된 것입니다.

따라서 임차인은 자신의 임대차 계약서상 만료일을 정확히 확인하고, 이 기간 안에 신규 임차인을 주선하는 일련의 과정을 마쳐야 합니다. 보호 기간을 확인하는 것과 더불어, 임차인 스스로 보호를 받을 수 있는 요건을 갖추고 있는지 점검하는 절차도 필요합니다.

대표적으로 차임 연체 여부를 확인해야 합니다. 같은 조 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우를 보호 대상에서 제외하고 있고, 그 첫 번째 사유가 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다. 조문이 '연체한 사실이 있는 경우'라고 규정하고 있다는 점을 눈여겨볼 필요가 있습니다.

대법원도 임대차기간 중 어느 때라도 차임 연체액이 3기분에 이른 사실이 있으면 임대인은 계약 갱신 요구를 거절할 수 있고, 갱신 요구권을 행사하는 시점에 3기분이 연체되어 있어야 하는 것은 아니라고 판단한 바 있습니다.

이후 연체된 차임을 모두 변제하였더라도 마찬가지라는 취지입니다. 같은 취지에서 3기분 연체 사실이 있으면 임대인이 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담하지 않는다고 본 판결도 있습니다.

이 밖에도 임대인의 동의 없이 상가를 무단으로 전대하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 등도 제10조 제1항 각 호에 규정되어 있어 보호 대상에서 제외될 수 있습니다. 자신의 계약 상태와 의무 이행 여부를 객관적으로 점검한 뒤, 문제가 없다면 임대차 종료 6개월 전부터 본격적인 주선 활동을 시작하는 것이 바람직합니다.

신규 임차인을 찾아 주선하는 방법

보호 기간에 들어섰다면 기존 임차인은 점포를 인수할 신규 임차인을 적극적으로 찾아야 합니다. 적절한 조건에 합의하는 후보를 찾았다면 두 사람 사이에 권리금 계약을 체결하게 됩니다.

다만 여기서 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 기존 임차인은 임대인에게 신규 임차인을 주선하고 새로운 임대차 계약 체결을 요청하는 과정까지 진행해야 합니다. 주선은 단순히 새로운 사람을 구했다고 통보하는 것에 그치지 않습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 신규 임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 임차인으로서의 의무를 이행할 의사와 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하도록 정하고 있습니다. 임대인이 계약 체결 여부를 판단할 수 있도록 필요한 정보를 전달해야 한다는 취지입니다.

이러한 정보 제공과 계약 체결 요청은 구두로만 진행하기보다 기록으로 남기는 편이 낫습니다. 서면이나 전자문서 등을 통해 신규 임차인의 조건을 전달하고, 임대인과 협의를 시도했다는 사실을 객관적으로 확인할 수 있어야 합니다.

임대인이 만남 자체를 거부하거나 연락을 회피하더라도, 임차인으로서는 정보를 제공하고 계약을 요청한 내역을 남겨두는 것이 이후 분쟁에서 중요한 판단 자료가 됩니다.

다만 대법원은 임대인이 신규 임차인과 계약하지 않겠다는 확정적인 의사를 미리 표시한 경우에는, 임차인이 구체적인 인적 사항을 제시하며 실제로 주선하지 않았더라도 손해배상책임이 인정될 수 있다고 본 사례가 있습니다. 구체적인 결론은 당시의 정황과 입증자료에 따라 달라질 수 있습니다.

임대인의 대표적인 방해 행위

기존 임차인이 신규 임차인을 주선했음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임대차 계약 체결을 거부하거나 무리한 조건을 내세우는 경우가 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인의 방해 행위를 네 가지 유형으로 나누어 규정하고 있습니다.

첫째, 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위입니다.

둘째, 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다.

셋째, 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 관한 정보에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 단순히 임대료를 올렸다는 사실만으로는 방해 행위로 보기 어려우며, 객관적인 기준에 비추어 현저히 과도한 수준인지가 검토될 수 있습니다.

넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위입니다. 같은 조 제2항은 이 네 번째 유형에서 말하는 정당한 사유를 네 가지로 정하고 있습니다.

신규 임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

임대인이 상가를 직접 사용하겠다는 이유로 계약을 거절하는 경우가 실무에서 자주 문제 됩니다.

대법원은 임대인이 스스로 그 상가에서 영업할 계획이라며 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절한 사안에서, 이를 권리금 회수 방해 행위에 해당한다고 본 사례가 있습니다. 다만 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 당시 오간 대화와 제시된 조건들을 면밀히 살펴야 합니다.

1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우에 관하여도 참고할 판례가 있습니다.

대법원은 이 사유가 정당한 사유로 인정되려면 임대인이 계약 체결을 거절할 당시 그 사유를 명시하였고 실제로도 임대차 종료 후 1년 6개월 동안 영리 목적으로 사용하지 않아야 하며, 다른 사유로 거절한 뒤 사후적으로 1년 6개월간 영리 목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 정당한 사유로 볼 수 없다고 판시한 바 있습니다.

권리금 보호가 적용되지 않는 경우

상가건물 임대차보호법 제10조의5는 권리금 회수 기회 보호 규정이 적용되지 않는 경우를 따로 정하고 있습니다. 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우와, 국유재산법에 따른 국유재산이거나 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우입니다.

다만 대규모점포에 해당하더라도 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 전통시장은 제외한다는 단서가 2018년 개정으로 추가되었습니다. 대형 상가 안에 입점한 점포라 하더라도 그 건물이 어떤 유형에 해당하는지에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 계약 단계에서 건물의 성격을 확인해 두는 편이 좋습니다.

적용 제외 대상에 해당하는지 여부는 등기부와 건축물대장, 관할 관청의 대규모점포 등록 현황 등을 통해 확인해 볼 수 있습니다. 사안에 따라 다툼의 여지가 있는 부분이므로 계약 전에 점검해 두시기 바랍니다.

내용증명과 증거 남기기

임대인의 방해 행위가 의심되거나 계약 거절이 예상되는 상황이라면, 감정적으로 대응하기보다 객관적인 자료를 확보하는 데 집중해야 합니다. 권리금 분쟁은 입증자료에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 협의 과정에서 발생하는 상황을 증거로 남기는 것이 중요합니다.

신규 임차인을 주선한 시점, 임대인에게 전달한 신규 임차인의 정보, 임대차 계약 체결을 요청한 내역 등을 문자메시지, 이메일, 모바일 메신저 등으로 기록해 두시기 바랍니다.

특히 임대인이 계약을 거절하거나 과도한 조건을 제시했다면, 그 사유와 구체적인 요구 사항을 문서화하는 과정이 필요합니다. 앞서 살펴본 판례에 비추어 보면 임대인이 거절 당시 어떤 사유를 명시했는지가 이후 다툼에서 의미를 가질 수 있기 때문입니다.

대화 내용을 녹취하거나, 협의가 결렬된 이유를 정리하여 내용증명 우편으로 발송하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 내용증명은 그 자체로 법적 강제력을 가지는 것은 아니지만, 임차인이 자신의 권리를 행사하기 위해 어떤 노력을 기울였는지, 임대인이 어떤 태도로 일관했는지를 보여주는 기록이 됩니다.

가상의 사례로, 임대인이 갑작스럽게 상가 재건축을 이유로 신규 계약을 거절했을 때 사전에 고지된 재건축 계획이 없었음을 확인할 수 있는 서면 자료가 있다면, 향후 분쟁에서 사실관계를 다투는 데 활용될 수 있습니다.

다만 대법원은 재건축 계획을 고지한 사정만으로 곧바로 방해 행위로 보기는 어렵다고 본 사례도 있으므로, 개별 사안의 정황을 함께 살펴야 합니다. 철저한 기록 보존은 상황을 객관적으로 재구성하는 바탕이 됩니다.

방해가 계속될 때 손해배상 검토

임대인의 부당한 방해로 신규 임차인과의 권리금 계약이 파기되고 결과적으로 손해를 입었다면 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에 손해를 배상할 책임이 있다고 정하면서, 그 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있습니다.

손해액을 산정하기 위해서는 감정평가 등의 객관적인 자료가 요구될 수 있습니다.

주의할 점은 청구할 수 있는 기간에 제한이 있다는 것입니다. 같은 조 제4항은 임대인에게 손해배상을 청구할 권리가 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정하고 있습니다.

이 기간이 지나면 청구권 자체가 사라지므로, 임대차 종료 시점을 기준으로 일정을 점검해 두어야 합니다.

손해배상 청구는 임대인의 방해 행위와 임차인의 손해 발생 사이의 인과관계를 입증해야 하는 과정이므로 객관적 근거 수집이 필수적입니다. 분쟁의 양상과 확보된 입증자료에 따라 결론은 크게 달라질 수 있으므로, 초기 사실관계를 꼼꼼히 정리하고 대응 방향을 설정하는 것이 중요합니다.

이러한 절차를 진행하며 법리적 검토나 사실관계 정리에 어려움이 있다면 법무법인 정의로 문의하여 상황에 맞는 대응 방안을 논의해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 권리금 회수는 임대인이 직접 돈을 주는 방식인가요?

A. 임대인이 직접 지급하는 구조가 아닙니다. 기존 임차인이 신규 임차인을 구해 권리금 계약을 맺고 영업 가치를 넘기는 방식이며, 임대인은 이 과정을 방해하지 않을 소극적 의무를 지게 됩니다.

Q. 언제부터 신규 임차인을 구해 주선해야 하나요?

A. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지가 보호 기간입니다. 이 기간 안에 신규 임차인을 구하고 임대인에게 계약 체결을 요청하는 절차를 마쳐야 합니다.

Q. 월세를 밀린 적이 있는데 권리금 보호를 받을 수 있나요?

A. 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있다면 보호가 제한될 수 있습니다. 대법원은 이후 연체분을 모두 변제하였더라도 연체 사실이 있었다면 갱신 요구를 거절할 수 있다는 취지로 판단한 바 있으므로, 연체 내역을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

Q. 임대인이 상가를 직접 쓰겠다고 거절하면 방해 행위인가요?

A. 대법원은 임대인이 직접 영업하겠다는 이유로 신규 임차인과의 계약 체결을 거절한 사안에서 방해 행위에 해당한다고 본 사례가 있습니다. 다만 구체적인 사실관계와 입증자료에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.

Q. 1년 6개월 이상 상가를 비워두면 임대인의 정당한 사유가 되나요?

A. 대법원은 임대인이 계약 체결을 거절할 당시 그 사유를 명시하였고 실제로도 1년 6개월 동안 영리 목적으로 사용하지 않아야 한다고 보았습니다. 다른 사유로 거절한 뒤 사후적으로 비워두었다는 사정만으로는 정당한 사유로 인정되기 어렵다는 취지입니다.

Q. 대형 쇼핑몰 안의 점포도 권리금 보호를 받나요?

A. 상가건물 임대차보호법 제10조의5는 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우를 적용 제외 대상으로 정하고 있습니다. 다만 전통시장은 제외 대상에서 빠지므로, 건물의 유형을 확인해 볼 필요가 있습니다.

Q. 임대인의 방해로 손해를 입었다면 언제까지 배상을 청구해야 하나요?

A. 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. 이 기간이 지나면 권리가 사라지므로 기한 내에 대응 방향을 설정하는 것이 중요합니다.

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