수원토지분쟁변호사, 법무법인 정의 노영실 부동산 전문 변호사가 짚어보는 유형별 쟁점과 대응 절차

안녕하세요, 법무법인 정의 노영실 부대표 변호사 입니다.

토지를 둘러싼 다툼은 등기부에 적힌 내용과 실제 이용 현황이 어긋나는 지점에서 시작되는 경우가 많습니다. 오랜 기간 그대로 사용해 온 땅의 경계가 측량 결과와 다르게 나오거나, 여러 사람이 지분으로 나누어 가진 토지를 두고 이해가 엇갈리기도 합니다. 수원토지분쟁변호사를 찾는 분들이 마주하는 상황도 대체로 이러한 유형에 속합니다.

토지분쟁에서 자주 문제되는 유형과 각각의 절차를 법무법인 정의가 짚어보겠습니다.

토지분쟁에서 자주 문제되는 유형

토지분쟁은 하나의 모습으로 나타나지 않습니다.

이웃한 토지와의 경계를 두고 다투는 경우, 오랜 기간 점유해 온 토지의 소유권을 주장하는 경우, 여러 사람이 공유하는 토지의 분할이나 사용 방법을 두고 이견이 생기는 경우, 도로에 접하지 않은 토지의 통행로를 두고 갈등이 생기는 경우 등이 대표적입니다.

유형에 따라 적용되는 법리와 절차가 다르므로, 처음에 사안의 성격을 파악하는 과정이 중요합니다. 경계가 문제인지, 소유권 자체가 문제인지, 사용 관계가 문제인지에 따라 준비해야 할 자료와 밟아야 할 절차가 달라지기 때문입니다.

또한 토지분쟁은 등기부, 토지대장, 지적도, 측량 결과, 항공사진, 현황 사진처럼 서로 다른 자료가 함께 검토되는 특징이 있습니다. 각 자료가 담고 있는 정보와 작성 시점이 다르기 때문에, 어느 자료를 기준으로 삼을 것인지가 쟁점이 되기도 합니다.

경계를 둘러싼 다툼과 확정 절차

오랫동안 담장이나 축대를 기준으로 사용해 온 토지가 측량 결과 지적공부상 경계와 다르게 나오는 경우가 있습니다. 이때 실제로 점유해 온 범위와 지적공부에 기재된 경계 가운데 무엇을 기준으로 볼 것인지가 다툼의 출발점이 됩니다.

토지의 경계를 확정하기 위한 절차로는 경계확정의 소가 있습니다. 이 절차는 당사자가 주장하는 경계선에 법원이 구속되지 않고 심리 결과에 따라 경계를 정하는 성격을 가지는 것으로 이해되고 있습니다. 따라서 원고가 주장한 선이 그대로 인정되지 않더라도 청구가 배척되는 것이 아니라, 법원이 판단한 경계가 정해지는 구조입니다.

경계와 소유권은 구분해서 볼 필요가 있습니다. 경계가 확정되었다고 해서 그 범위의 소유권 문제가 함께 정리되는 것은 아니며, 경계 밖의 토지를 오랜 기간 점유해 온 사정이 있다면 취득시효가 별도로 검토될 수 있습니다. 반대로 소유권에 관한 다툼이 정리되어도 경계 자체는 별도의 절차로 확정해야 하는 경우가 있습니다.

한편 지적공부의 등록 사항 자체에 오류가 있는 경우에는 정정 절차가 마련되어 있고, 「지적재조사에 관한 특별법」에 따른 사업이 시행되는 지역에서는 그 절차 안에서 경계가 조정되기도 합니다. 본인의 토지가 어떤 절차의 대상인지 먼저 확인해 보는 편이 좋습니다.

점유취득시효가 문제되는 경우

이웃 토지의 일부를 오랜 기간 자신의 땅처럼 사용해 온 경우에는 취득시효가 쟁점이 됩니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 정하고 있습니다.

같은 조 제2항은 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다고 정하고 있습니다.

여기에서 자주 다투어지는 부분은 소유의 의사로 점유했는지 여부입니다. 점유자의 소유 의사는 추정되는 것으로 다루어지지만, 점유하게 된 경위나 이후의 태도에 비추어 그러한 의사가 없었다고 볼 만한 사정이 확인되면 달리 판단될 수 있습니다.

따라서 언제부터 어떤 경위로 점유가 시작되었는지, 그 사이에 소유권을 인정하는 취지의 행위가 있었는지가 함께 검토됩니다.

점유의 시작 시점과 계속 여부를 확인할 수 있는 자료로는 항공사진, 과거의 현황 사진, 건축물이나 시설의 설치 시기를 확인할 수 있는 서류, 세금 납부 내역 등이 활용될 수 있습니다. 자료가 남아 있는 범위에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.

취득시효가 완성되었다고 하더라도 곧바로 소유권이 이전되는 것은 아니며, 등기를 마쳐야 소유권을 취득하게 됩니다. 그 사이에 소유자가 바뀌는 등 사정 변경이 있으면 별도의 쟁점이 생길 수 있으므로, 절차의 순서와 시기를 함께 확인해 두는 편이 좋습니다.

공유 토지의 분할과 사용 관계

상속이나 공동 매수로 여러 사람이 하나의 토지를 지분으로 보유하게 되면, 사용 방법이나 처분을 두고 이견이 생기기 쉽습니다. 민법은 공유자가 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 정하면서, 분할의 방법에 관하여 협의가 이루어지지 않으면 법원에 청구할 수 있도록 하고 있습니다.

분할의 방법으로는 토지를 실제로 나누는 방식과 매각하여 대금을 나누는 방식이 검토됩니다. 토지의 모양과 도로 접함 여부, 이용 현황에 따라 실제로 나누는 것이 적절하지 않은 경우가 있어, 어떤 방식이 적합한지를 두고 다툼의 여지가 생깁니다.

분할이 이루어지기 전까지의 사용 관계도 함께 문제됩니다. 일부 공유자가 토지 전체를 사용하고 있다면 다른 공유자와의 정산이 쟁점이 될 수 있고, 공유자 사이에 사용 방법에 관한 약정이 있었는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 약정의 존재와 내용을 확인할 수 있는 자료를 정리해 두는 과정이 필요합니다.

통행로를 둘러싼 쟁점

도로에 접하지 않은 토지에서는 다른 사람의 토지를 지나야만 출입이 가능한 상황이 생깁니다. 민법은 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우 주위의 토지를 통행할 수 있도록 하는 규정을 두면서, 통행하는 자는 통행지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 한다고 정하고 있습니다.

따라서 통행 자체가 인정될 수 있는지와 별개로, 어느 경로로 얼마만큼의 폭을 통행할 수 있는지가 실제 다툼의 대상이 됩니다. 차량의 출입이 필요한지, 기존에 어떤 경로로 이용해 왔는지, 다른 대안이 있는지 등이 함께 검토됩니다.

통행에 따른 대가를 어떻게 정할 것인지도 쟁점이 될 수 있습니다. 이용의 범위와 기간, 인근의 이용 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 현황을 확인할 수 있는 측량 결과와 이용 경위 자료를 함께 준비해 두는 편이 좋습니다.

절차를 시작하기 전에 확인할 사항

토지분쟁은 자료의 성격이 다양하고 확인에 시간이 걸리는 경우가 많습니다. 절차를 시작하기 전에 등기부와 토지대장, 지적도를 확인하여 현재의 권리 관계를 정리하고, 필요한 경우 현황 측량을 통해 실제 이용 범위를 확인해 두는 과정이 선행되어야 합니다.

상대방과 오간 내용이 있다면 그 기록도 함께 정리해 두는 편이 좋습니다. 구두로만 이루어진 합의는 이후에 확인하기 어려우므로, 통행이나 사용에 관한 약정이 있었다면 문서로 남아 있는지 살펴볼 필요가 있습니다.

절차마다 소요되는 기간과 감정 비용이 다르고, 사안에 따라 협의로 정리하는 편이 적절한 경우도 있습니다. 무리하게 절차를 진행하기보다는 확보 가능한 자료의 범위를 먼저 확인하고 방향을 정하는 편이 바람직합니다. 입증자료에 따라 결론은 달라질 수 있으므로 결과를 미리 단정하기는 어렵습니다.

토지를 둘러싼 다툼으로 검토가 필요하시다면 법무법인 정의로 문의해 주시기 바랍니다. 구체적인 사실관계를 바탕으로 어떤 절차가 적합한지 확인해 보실 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 오랫동안 사용해 온 땅이 측량 결과 이웃 토지로 나왔습니다. 어떻게 되나요?

A. 지적공부상 경계와 실제 이용 범위가 다른 경우에는 경계확정 절차와 취득시효가 각각 검토될 수 있습니다. 점유가 시작된 시점과 그 성질에 따라 판단이 달라지므로 관련 자료를 먼저 정리해 볼 필요가 있습니다.

Q. 점유취득시효는 20년만 지나면 인정되나요?

A. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유할 것을 정하고 있습니다. 기간만으로 결론이 정해지는 것은 아니며, 점유하게 된 경위와 이후의 사정에 따라 소유의 의사가 다르게 평가될 수 있습니다.

Q. 공유 토지를 나누고 싶은데 다른 공유자가 반대합니다.

A. 협의가 이루어지지 않으면 법원에 분할을 청구하는 방법이 있습니다. 토지를 실제로 나누는 방식과 매각하여 대금을 나누는 방식이 검토되며, 토지의 모양과 이용 현황에 따라 적합한 방식이 달라질 수 있습니다.

Q. 맹지에서 이웃 토지를 지나 다닐 수 있나요?

A. 공로로 통하는 통로가 없는 경우 주위의 토지를 통행할 수 있도록 하는 규정이 있습니다. 다만 통행지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하므로, 경로와 폭을 두고 다툼의 여지가 있습니다.

Q. 절차를 시작하기 전에 무엇을 준비해야 하나요?

A. 등기부와 토지대장, 지적도를 확인하여 권리 관계를 정리하고, 필요한 경우 현황 측량으로 실제 이용 범위를 확인해 두는 과정이 도움이 됩니다. 상대방과 오간 기록도 함께 정리해 두는 편이 좋습니다.

광고책임변호사 : 강동원