인천 상가 권리금 회수, 법무법인 정의 노영실 부동산 전문 변호사가 짚어보는 주선 절차와 방해행위 기준

안녕하세요, 법무법인 정의 노영실 부대표 변호사 입니다.

상가 임대차 관계가 종료되는 시점에는 여러 금전적 이해관계가 함께 정리됩니다. 인천 상가 권리금 회수 문제는 임대인과 임차인 사이에서 갈등이 첨예하게 드러나는 지점입니다. 계약 만료나 해지를 앞두고 있다면 「상가건물 임대차보호법」이 정한 절차와 기간을 먼저 확인하고 대응하는 과정이 필요합니다.

권리금 회수기회 보호의 구조와 실무에서 문제되는 쟁점을 법무법인 정의가 짚어보겠습니다.

권리금 회수의 기본 구조

상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설이나 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형이나 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정하고 있습니다.

그리고 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.

이 구조에서 확인해 둘 부분은 권리금을 지급하는 주체가 임대인이 아니라는 점입니다. 기존 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 임대인에게 주선하고, 영업적 가치를 이어받는 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 방식입니다.

법이 보호하는 것도 임대인이 권리금을 지급할 의무가 아니라, 임차인이 권리금을 지급받을 기회를 임대인이 방해하지 않을 의무입니다. 다만 이 보호가 모든 경우에 적용되는 것은 아닙니다.

같은 법 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우를 적용 대상에서 제외하고 있는데, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우가 여기에 포함됩니다. 헌법재판소도 이 부분에 관하여 헌법에 위반되지 않는다고 판단한 바 있습니다.

또한 제10조의5는 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」에 따른 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우, 그리고 국유재산이나 공유재산인 경우를 권리금 회수기회 보호의 적용 대상에서 제외하고 있습니다. 다만 전통시장은 그 제외 대상에서 빠져 있어 보호를 받을 수 있습니다.

임대차 종료 전 6개월의 의미

권리금 회수기회 보호는 기간의 제한을 받습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 방해행위를 해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 이 기간은 종전에 3개월이었다가 2018년 개정으로 6개월로 넓어진 것입니다.

따라서 이 기간을 벗어난 시점에 신규임차인을 주선하고 임대인이 이를 거절했다면, 그 거절을 방해행위로 삼아 책임을 묻기는 어려울 수 있습니다.

기간의 산정은 임대차의 종료일을 기준으로 이루어지므로, 계약서상 만료일이 언제인지와 갱신 여부를 먼저 확인해 두어야 합니다. 중도 해지를 논의하고 있는 상황이라면 종료일이 언제로 확정되는지에 따라 기간의 기산점이 달라질 수 있습니다.

정해진 기간 안에 구체적인 주선 행위가 있었는지 여부는 이후 손해배상을 다툴 때 중요한 쟁점이 됩니다. 단순히 상가를 내놓았다는 사정만으로는 부족할 수 있으므로, 언제 누구를 주선했는지 확인할 수 있는 기록을 남겨 두는 과정이 필요합니다.

신규 임차인 주선 준비

신규임차인이 되려는 자를 주선할 때는 사람을 구했다는 사실만 전달하는 것으로는 부족할 수 있습니다. 성명과 연락처, 예정된 업종, 보증금과 차임을 지급할 자력에 관한 정보 등을 정리하여 제공하는 편이 좋습니다.

같은 법 제10조의4 제5항도 임차인이 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 자력이나 임차인으로서의 의무를 이행할 의사와 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하도록 정하고 있습니다.

이 정보 제공은 이후 임대인의 거절이 정당했는지를 판단하는 기준과도 연결됩니다. 임대인이 신규임차인의 자력 부족을 이유로 거절할 수 있는 사유가 법에 마련되어 있기 때문에, 자력을 확인할 수 있는 자료를 미리 정리해 두면 다툼의 여지를 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

권리금 계약서를 작성할 때는 잔금의 지급 시기를 새로운 임대차계약의 체결 이후로 맞추어 두는 방법이 검토될 수 있습니다. 임대인의 거절이나 다른 사정으로 임대차계약이 성립하지 않는 경우 권리금의 반환 책임을 둘러싸고 분쟁이 생길 수 있기 때문입니다.

제공한 정보의 수준과 확보된 자료에 따라 결론은 달라질 수 있으므로, 확인 가능한 서류를 미리 갖추어 두는 방안이 함께 검토됩니다.

임대인에게 통지하는 방법

신규임차인에 대한 정보가 준비되었다면 이를 임대인에게 알리고 새로운 임대차계약의 체결을 요청하는 절차가 이어집니다. 이 과정은 내용증명이나 문자메시지, 전자우편처럼 기록이 남는 방식을 활용하는 편이 적절합니다. 구두로만 전달한 경우 이후 분쟁에서 주선 사실 자체를 확인하기 어려울 수 있기 때문입니다.

통지 내용에는 신규임차인의 인적 사항과 함께, 권리금 회수를 위해 주선 의무를 이행하고 있다는 점을 명확히 기재하는 편이 좋습니다.

임대인이 통지를 받고도 답변하지 않거나 모호한 태도를 보이는 경우에는 기한을 정하여 회신을 요청하는 추가 통지를 검토할 수 있습니다. 이러한 서면 기록은 이후 임대인의 방해행위를 확인하는 기초 자료가 됩니다.

합의로 임대차를 종료하는 상황이라면 합의서의 문언도 함께 살펴보아야 합니다. 권리금과 관련된 청구를 하지 않겠다는 취지의 조항이 포함되어 있는지, 주선 의무의 이행 여부가 어떻게 기재되어 있는지에 따라 이후 다툼의 양상이 달라질 수 있습니다.

임대인의 방해행위로 볼 수 있는 유형

임대인이 신규임차인과의 계약을 거절했다고 해서 모두 방해행위가 되는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 방해행위의 유형을 정하고 있는데, 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위가 여기에 해당합니다.

반대로 같은 조 제2항은 임대인이 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유를 정하고 있습니다.

신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우가 이에 해당합니다.

이 가운데 세 번째 사유에 관하여 대법원은 단순히 사용하지 않은 기간을 합산하는 것이 아니라 계속하여 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우를 의미한다고 보고 있습니다. 따라서 임대인이 직접 사용하겠다는 이유를 들더라도 그 요건이 충족되는지는 별도로 검토될 여지가 있습니다.

차임과 보증금의 요구가 현저히 고액인지 여부는 인근 시세와 요구 조건, 거절의 구체적 경위 등을 함께 고려하여 판단됩니다. 사안에 따라 경제적 사정의 변동에 따른 조정으로 볼 것인지, 계약을 성립하지 못하게 하려는 요구로 볼 것인지를 두고 다툼의 여지가 있습니다.

손해배상 청구 전 점검할 사항

임대인의 방해로 권리금 회수가 이루어지지 않았다면 손해배상 청구를 검토하게 됩니다. 청구에 앞서 임대인의 거절 사유가 무엇이었는지, 계약이 성립하지 못한 경위가 어떠했는지를 확인할 수 있는 자료를 점검해 두어야 합니다.

신규임차인과 작성한 권리금 계약서, 임대인에게 발송한 통지 기록, 거절 의사가 담긴 자료 등이 주요 점검 대상입니다.

손해배상액에 관하여 같은 법 제10조의4 제3항은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있습니다. 따라서 실제 인정되는 금액은 감정 결과와 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

청구할 수 있는 기간도 정해져 있습니다. 같은 조 제4항은 손해배상을 청구할 권리가 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정하고 있습니다. 종료일이 언제인지에 따라 기간이 달라지므로 이 부분을 먼저 확인해 둘 필요가 있습니다.

1심에서 원하는 결과를 얻지 못한 사안을 보면 초기 단계에서 자료를 충분히 확보하지 못한 점이 원인으로 지적되기도 합니다.

확보된 자료에 따라 결론은 달라질 수 있고 구체적인 계약 내용에 따라 해석이 달라질 수 있으므로, 절차를 시작하기 전에 자료의 범위를 정리해 두는 편이 좋습니다. 관련하여 검토가 필요하시다면 법무법인 정의로 문의해 주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 임대인이 상가를 직접 사용하겠다며 계약을 거절하면 어떻게 되나요?

A. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항은 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우를 정당한 사유로 정하고 있습니다. 대법원은 이를 계속하여 1년 6개월 이상 사용하지 않은 경우로 보고 있어, 요건 충족 여부는 사안에 따라 다르게 검토될 수 있습니다.

Q. 계약 만료가 임박해서 신규임차인을 주선해도 보호받을 수 있나요?

A. 보호 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 이 기간을 벗어난 주선에 대해서는 임대인의 거절을 방해행위로 다투기 어려울 수 있습니다.

Q. 내용증명 대신 구두로 신규임차인을 주선해도 되나요?

A. 구두 통지의 효력이 전혀 없다고 보기는 어렵지만, 분쟁이 생겼을 때 주선 사실을 확인하기가 어렵습니다. 문자메시지나 전자우편, 내용증명 등 기록이 남는 방식을 활용하는 편이 좋습니다.

Q. 차임을 연체한 이력이 있어도 권리금을 회수할 수 있나요?

A. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않을 수 있습니다. 연체의 시기와 정도에 따라 판단이 달라질 수 있어 개별적인 확인이 필요합니다.

Q. 손해배상을 청구할 때 기준 금액과 기간은 어떻게 되나요?

A. 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 정해져 있습니다. 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다.

광고책임변호사 : 강동원