재개발 감정평가 절차와 결과를 다투는 방법, 법무법인 정의 노영실 부동산 전문 변호사가 정리합니다

안녕하세요, 법무법인 정의 노영실 부대표 변호사 입니다.

정비구역 안에 부동산을 소유하고 있다면 자신의 자산이 어떻게 평가되는지가 민감한 문제가 됩니다. 감정평가 결과가 분담금이나 청산금의 규모를 결정하는 기준이 되기 때문입니다.

평가의 구조와 절차, 그리고 결과에 이견이 있을 때 다툴 수 있는 방법을 법무법인 정의가 정리해드리겠습니다.

종전자산과 종후자산은 무엇이 다른가

재개발사업에서는 자산을 두 시점으로 나누어 평가합니다. 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항이 관리처분계획에 포함되어야 할 사항을 정하면서 두 가지를 각각 규정하고 있습니다.

같은 항 제5호는 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격을 정하고 있습니다. 이것이 이른바 종전자산 평가이고, 기준일이 사업시행계획인가의 고시가 있은 날이라는 점이 조문에 명시되어 있습니다.

같은 항 제3호는 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 정하고 있습니다. 이것이 종후자산에 해당하며, 사업이 완료된 뒤 조성될 자산의 가치를 추산하는 것입니다.

두 평가의 성격이 다르다는 점을 알아두어야 합니다. 종전자산 평가는 조합원들 사이의 상대적인 비율을 정하는 데 목적이 있고, 종후자산 평가는 사업의 수입 규모를 추산하는 데 목적이 있습니다. 이 차이가 뒤에서 살펴볼 위법 판단 기준과도 연결됩니다.

감정평가법인등을 누가 선정하는가

평가를 누가 맡는지도 확인해 두어야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제74조 제4항이 이를 정하고 있는데, 재개발사업과 재건축사업의 구조가 다릅니다.

재개발사업의 경우 시장이나 군수 등이 선정하고 계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정합니다. 조합이 직접 선정하지 않는 구조입니다.

반면 재건축사업의 경우에는 시장이나 군수 등이 선정하고 계약한 1인 이상, 그리고 조합총회의 의결로 선정하고 계약한 1인 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균합니다. 조합의 의사가 반영되는 통로가 마련되어 있다는 점이 재개발과 구별됩니다.

이 차이를 모르고 재개발 구역에서 조합총회를 통해 평가 법인을 바꿀 수 있다고 생각하는 경우가 있으나, 조문의 구조상 그렇지 않습니다. 자신의 사업이 어느 유형인지에 따라 대응 방향이 달라지므로 먼저 확인해 두시기 바랍니다.

비례율과 권리가액이 산출되는 구조

감정평가 결과가 부담으로 이어지는 과정을 이해하려면 비례율과 권리가액의 관계를 알아두어야 합니다.

비례율은 사업이 완료된 뒤의 총수입에서 총사업비를 뺀 금액을, 종전자산의 총 가액으로 나누어 산출합니다. 총수입에는 조합원분양수입과 일반분양수입이 포함됩니다. 사업의 수익성이 좋을수록 비례율이 높아지는 구조입니다.

권리가액은 본인의 종전자산 평가액에 비례율을 곱하여 산출됩니다. 그리고 조합원분양가에서 이 권리가액을 뺀 금액이 분담금이 됩니다. 따라서 종전자산 평가액이 낮게 산정되면 권리가액이 줄어들고 분담금이 늘어나는 구조입니다.

여기서 알아둘 점이 있습니다. 비례율은 조합원 전체에 공통으로 적용되므로, 종전자산 평가액이 전반적으로 낮게 나오면 비례율이 그만큼 높아지는 관계에 있습니다. 즉 평가액의 크기 자체보다 다른 조합원과 비교한 상대적인 비율이 개별 조합원의 부담을 좌우하게 됩니다.

이러한 구조를 이해하면 무엇을 다투어야 하는지가 분명해집니다. 자신의 평가액이 낮다는 점만 주장하기보다, 유사한 조건의 다른 물건과 비교하여 형평에 어긋나는 부분이 있는지를 짚어야 합니다.

평가 결과를 다투는 방법

통보받은 평가 결과에 이견이 있을 때 어떤 절차를 밟아야 하는지 정확히 알아두어야 합니다. 이 부분에 관하여 오해가 많기 때문입니다.

먼저 확인해 둘 점은 도시 및 주거환경정비법에 종전자산 감정평가에 대한 법정 이의신청 절차나 재평가 청구 절차가 별도로 마련되어 있지 않다는 것입니다. 조합이 열람 기간을 두고 이의신청을 받는 경우가 있으나 이는 조합이 임의로 운영하는 절차이고, 조합에 재평가 의무가 생기는 것은 아닙니다.

따라서 실질적인 다툼은 관리처분계획이 인가된 이후에 이루어집니다. 관리처분계획은 조합원의 권리와 의무에 직접 영향을 미치는 행정처분에 해당하므로, 그 취소나 무효확인을 구하는 항고소송으로 다투게 됩니다.

여기서 대법원 2007다2428 전원합의체 판결을 확인해 두어야 합니다. 이 판결은 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송의 성질을 행정소송법상 당사자소송으로 보면서, 관리처분계획에 대한 인가와 고시가 있은 후에는 총회결의의 무효확인을 구할 수 없고 관리처분계획이라는 행정처분의 취소 또는 무효확인을 구하는 항고소송으로 다투어야 한다고 판단하였습니다.

즉 인가와 고시를 기준으로 다툴 수 있는 소송의 형태가 달라집니다. 시기를 놓치면 절차 자체가 문제 될 수 있으므로, 관리처분계획의 인가와 고시가 언제 이루어졌는지를 먼저 확인하시기 바랍니다.

법원이 위법으로 보는 기준

소송으로 다투더라도 평가액이 낮다는 주장만으로 받아들여지지는 않습니다. 법원이 어떤 경우에 위법하다고 보는지를 알아두어야 자료를 준비할 방향이 정해집니다.

실무에서 제시되는 기준은 다음과 같습니다. 관리처분계획의 종전자산 평가는 조합원들 사이의 형평을 목적으로 하므로, 평가 방식이 부당하다는 사정만으로 곧바로 관리처분계획이 위법해지는 것은 아니고, 그 결과가 조합원들 사이의 형평을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우에 위법하다고 봅니다.

또한 대법원은 감정 결과에 관하여 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다는 태도를 취하고 있습니다. 감정평가의 방법에 관하여도 개별 평가가 원칙이고 거래상 일체성이 인정되는 경우에 예외적으로 일괄 평가가 가능하다고 보고 있습니다.

위법이 인정된 사례를 보면 구체적인 오류가 지적된 경우입니다. 상가의 위치별 효용을 판단하면서 전면이고 개방된 형태의 점포를 후면이고 폐쇄된 형태로 잘못 보아 효용지수를 낮게 적용한 사안에서 종전자산 평가가 위법하다고 보아 관리처분계획의 일부를 취소한 예가 있습니다.

반대로 감정평가서가 개별 요인을 상세히 적지 않았다는 주장만으로는 받아들여지지 않은 사례도 있습니다. 따라서 어떤 항목이 어떻게 잘못 적용되었는지를 구체적으로 지적할 수 있어야 합니다.

현금청산자의 보상액 산정

분양신청을 하지 아니한 경우에는 절차가 달라집니다. 도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항은 사업시행자가 관리처분계획이 인가되고 고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자 등과 손실보상에 관한 협의를 하도록 정하고 있습니다.

같은 조 제2항은 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하도록 규정합니다. 제3항은 그 기간을 넘겨 절차를 진행한 경우 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 정하고 있습니다.

보상액의 기준 시점도 확인해 두어야 합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조 제1항은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다고 정하고 있습니다. 종전자산 평가의 기준일과는 다른 시점이라는 점을 눈여겨보아야 합니다.

여기서 중요한 차이가 하나 더 있습니다. 같은 조 제2항은 보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다고 정하고 있습니다. 즉 재개발 현금청산에서는 그 사업으로 인한 개발이익이 보상액에서 배제되는 구조입니다.

재건축사업의 매도청구에서 대법원이 시가를 개발이익이 포함된 가격으로 보는 것과 대비되는 지점입니다. 같은 정비사업이라도 재개발과 재건축의 근거 조문이 다르기 때문에 생기는 차이이므로, 자신의 사업이 어느 유형인지에 따라 기대할 수 있는 결과가 달라진다는 점을 알아두시기 바랍니다.

수용재결에 불복하는 절차

협의가 이루어지지 않아 수용재결이 내려졌다면 이에 불복하는 절차가 마련되어 있습니다. 기간이 짧으므로 날짜를 먼저 확인해야 합니다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조는 토지수용위원회의 재결에 불복할 때 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내에 해당 토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있도록 정하고 있습니다.

같은 법 제85조 제1항은 행정소송을 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 제기하도록 규정하고 있습니다. 이의신청을 거치는지에 따라 기간이 달라진다는 점을 확인해 두시기 바랍니다.

보상금의 액수만을 다투는 경우에는 소송의 형태가 다릅니다. 같은 조 제2항에 따른 보상금증감청구소송은 토지소유자가 제기할 때에는 사업시행자를 피고로 하며, 토지수용위원회를 피고로 하지 않습니다. 형식적 당사자소송으로 분류되는 소송입니다.

어떤 소송을 제기할 것인지에 따라 피고와 청구 취지가 달라지므로, 재결의 어느 부분을 다투려는 것인지 먼저 정리해야 합니다. 재결 자체의 위법을 다투는 것인지, 보상금의 액수를 다투는 것인지에 따라 준비할 자료도 달라집니다.

자료를 준비할 때

평가 결과를 다투려면 근거가 될 자료가 있어야 합니다. 먼저 통보받은 종전자산 평가액과 그 산출 근거를 확인하고, 열람 기간에 감정평가서를 확인할 수 있다면 어떤 요인이 어떻게 적용되었는지 살펴보시기 바랍니다.

다음으로 비교 대상이 될 자료입니다. 같은 구역 안에서 유사한 조건의 물건이 어떻게 평가되었는지, 인근의 거래 사례는 어떠한지를 정리하면 형평에 어긋나는 부분을 지적하는 근거가 됩니다.

현장의 상태를 확인할 수 있는 자료도 필요합니다. 토지의 형상과 도로와의 접면 상황, 건축물의 이용 현황과 구조를 확인할 수 있는 사진이나 도면을 준비해 두시기 바랍니다. 상가라면 위치와 개방 여부, 영업 상황이 평가에 반영되었는지가 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

별도로 평가를 의뢰하여 기존 평가와 비교하는 방법도 활용됩니다. 다만 그 결과 자체가 곧바로 받아들여지는 것은 아니고, 기존 평가의 어떤 부분이 어떻게 잘못되었는지를 지적하는 자료로 쓰이게 됩니다.

절차마다 기간이 정해져 있으므로 날짜를 먼저 확인하는 작업이 중요합니다. 사업시행계획인가의 고시일, 관리처분계획의 인가와 고시일, 통보를 받은 날을 정리해 두시기 바랍니다. 입증자료에 따라 결론은 달라질 수 있으므로, 자료를 준비한 뒤 법무법인 정의에 문의하여 구체적인 사실관계를 점검해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 종전자산은 언제를 기준으로 평가하나요?

A. 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제5호는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격으로 정하고 있습니다. 이 금액이 권리가액을 산출하는 바탕이 됩니다.

Q. 감정평가법인등은 누가 선정하나요?

A. 재개발사업은 시장이나 군수 등이 선정하고 계약한 2인 이상이 평가합니다. 재건축사업은 시장이나 군수 등이 선정한 1인 이상과 조합총회의 의결로 선정한 1인 이상이 평가하며, 각각의 금액을 산술평균합니다.

Q. 평가 결과에 이의신청을 하면 다시 평가해 주나요?

A. 도시 및 주거환경정비법에 법정 이의신청이나 재평가 청구 절차가 마련되어 있지 않습니다. 조합이 운영하는 이의신청은 임의 절차이므로 재평가 의무가 생기는 것은 아닙니다.

Q. 그러면 어떻게 다투어야 하나요?

A. 관리처분계획이 인가되고 고시된 이후에 그 취소나 무효확인을 구하는 항고소송으로 다투게 됩니다. 대법원 2007다2428 전원합의체 판결은 인가와 고시 후에는 총회결의의 무효확인을 구할 수 없다고 판단하였습니다.

Q. 평가액이 낮으면 위법한 것인가요?

A. 평가 방식이 부당하다는 사정만으로 곧바로 위법해지는 것은 아니고, 그 결과가 조합원들 사이의 형평을 잃게 할 정도로 부당한 경우에 위법하다고 보는 것이 실무의 기준입니다.

Q. 현금청산금은 언제를 기준으로 산정되나요?

A. 토지보상법 제67조 제1항은 협의에 의한 경우 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우 수용재결 당시의 가격을 기준으로 한다고 정하고 있습니다. 종전자산 평가의 기준일과는 다른 시점입니다.

Q. 현금청산에서도 개발이익이 반영되나요?

A. 토지보상법 제67조 제2항은 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때 이를 고려하지 아니한다고 정하고 있어 개발이익이 배제되는 구조입니다. 재건축의 매도청구에서 개발이익이 포함된 시가로 산정하는 것과 구별됩니다.

Q. 수용재결에 불복하려면 며칠 안에 해야 하나요?

A. 토지보상법 제83조는 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의를 신청하도록 정하고 있고, 제85조는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기하도록 규정하고 있습니다.

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