재개발동의율완화, 법무법인 정의 김인권 부동산 전문 변호사가 짚어보는 단계별 기준과 적용 시점

안녕하세요, 법무법인 정의 김인권 변호사입니다.

거주하는 구역의 정비사업 향방을 결정짓는 요건 변화는 주민들의 주요 관심사입니다. 재개발동의율완화 관련 발표가 이어지면서 사업이 지연되던 현장마다 기대가 커지고 있습니다. 다만 보도에서 접한 수치가 곧바로 적용되는 것은 아닙니다. 제도의 종류와 사업 단계에 따라 근거와 적용 시점이 다르기 때문입니다.

어떤 단계의 기준이 어떻게 달라졌는지, 그리고 아직 적용 전인 부분은 무엇인지 법무법인 정의가 짚어보겠습니다.

먼저 확인할 동의율의 종류

정비사업은 여러 단계를 거치며 오랜 기간 진행됩니다. 각 단계마다 요구되는 주민 동의 기준이 법령과 조례에 다르게 정해져 있습니다.

초기에는 정비계획의 입안을 요청하거나 제안하는 단계가 있고, 이후 정비구역이 지정되면 추진위원회를 거쳐 조합설립 단계로 이어집니다. 공공이 참여하는 방식이라면 사업시행자를 지정하는 별도의 절차도 있습니다.

따라서 완화 소식이 전해졌을 때 어느 단계의 기준이 바뀌는지 먼저 확인해야 합니다. 조합설립을 위한 기준이 완화되는 것과 정비계획의 입안을 위한 기준이 낮아지는 것은 근거와 효과가 다릅니다. 각 구역이 현재 어느 절차에 있는지에 따라 달라지는 내용이 크게 갈립니다.

근거의 층위가 다르다는 점도 함께 확인해 둘 부분입니다. 조합설립 동의요건은 「도시 및 주거환경정비법」에 정해져 있어 법률 개정이 있어야 바뀝니다. 반면 입안의 요청이나 제안에 필요한 동의율은 법률이 정한 상한 범위에서 시도조례로 정하도록 되어 있어, 조례 개정만으로도 달라질 수 있습니다.

재건축 조합설립 동의요건은 이미 완화되었습니다

재건축사업의 조합설립 동의요건은 이미 개정을 거쳐 완화된 기준이 적용되고 있습니다. 종전에는 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 4분의 3 이상 동의가 필요했으나, 개정으로 각각 100분의 70 이상으로 조정되었습니다.

각 동별 요건도 함께 손질되었습니다. 종전에는 각 동별 구분소유자의 과반수 동의가 필요했는데, 상가와 같은 복리시설에 대해서는 대통령령으로 정하는 경우 3분의 1 이상으로 완화하는 내용이 포함되었습니다. 이른바 상가 지분 분할로 사업이 지연되는 문제를 줄이려는 취지로 설명되고 있습니다.

따라서 재건축 현장이라면 완화된 기준이 이미 적용되는 단계인지, 아니면 개정 전 기준으로 절차가 진행되었는지를 구분해 확인할 필요가 있습니다. 부칙에 정해진 적용 범위에 따라 이미 진행된 절차의 취급이 달라질 수 있기 때문입니다.

재개발 조합설립 동의율 완화안이 놓인 단계

재개발사업의 조합설립 동의요건은 도시정비법 제35조 제2항에 따라 토지등소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 2분의 1 이상 동의로 정해져 있습니다. 이 요건을 채우지 못해 사업이 오래 지연되는 구역이 적지 않다는 지적이 이어져 왔습니다.

이와 관련하여 발표된 주택 공급 대책에는 민간 재개발의 조합설립 동의율을 토지등소유자 75퍼센트에서 70퍼센트로 낮추는 방안이 포함되었습니다.

토지면적 요건은 2분의 1로 유지하는 내용으로 알려져 있습니다. 사람 수에 관한 요건은 완화하되 면적 요건은 그대로 두어 일정 규모 이상의 토지 확보는 유지하려는 구성입니다. 공공재개발과 공공재건축의 사업시행자 지정 동의율을 낮추는 내용도 함께 발표되었습니다.

다만 이 부분은 아직 적용 전입니다. 조합설립 동의요건은 법률에 정해져 있어 행정부의 방침만으로 바뀌지 않고 국회의 법률 개정을 거쳐야 하기 때문입니다. 발표 당시 알려진 일정은 9월 국회에서 의원입법 형태로 발의하는 방안을 검토한다는 것이었고, 발의 이후에도 상임위원회 심사와 본회의 의결이라는 절차가 남아 있습니다.

따라서 개정이 이루어지기 전까지는 기존 기준이 적용된다고 보아야 합니다. 입법 과정에서 세부 내용이 조정될 여지도 있으므로, 완화된 기준을 전제로 사업 일정을 확정하기보다는 현행 기준을 기준으로 계획을 세우는 편이 안전합니다.

서울시에서 이미 적용되고 있는 입안 단계 완화

법률 개정과 별개로, 지방자치단체 차원에서 조례와 기본계획을 통해 기준을 조정한 사례가 있습니다.

서울의 경우 정비계획의 입안을 제안할 때 요구되던 동의율이 60퍼센트에서 50퍼센트로 조정되었고, 이 내용은 2025년 1월 3일 조례 공포와 함께 적용되고 있습니다.

이와는 별도로 도시 및 주거환경 정비를 위한 기본계획의 변경을 통해 주택정비형 재개발의 입안 동의 요건이 토지등소유자 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 조정된 바 있고, 이는 2024년 2월 고시와 함께 시행되었습니다. 토지면적 2분의 1 이상 요건은 유지되며, 반대 의사가 일정 비율에 이르면 입안을 재검토하거나 취소하는 기준도 함께 마련되었습니다.

여기에서 유의할 부분은 이 완화가 조합설립 동의율과는 다른 단계의 기준이라는 점입니다. 입안 단계의 요건은 사업의 밑그림을 그리고 구역을 지정하기 위한 절차에 적용되고, 조합설립 동의요건은 사업 주체인 조합을 구성하기 위한 요건입니다. 두 제도는 근거와 적용 시점이 다르므로 구분해서 확인해야 합니다.

또한 조례로 정하는 기준은 지방자치단체마다 다를 수 있습니다. 해당 구역이 어느 지역에 속하는지, 어떤 방식으로 진행되고 있는지에 따라 적용되는 기준이 달라지므로, 관할 지방자치단체의 조례와 기본계획을 함께 확인하는 과정이 필요합니다.

이미 진행 중인 구역은 어떻게 되나

제도가 바뀔 때 혼선을 겪는 곳은 이미 동의서를 걷고 있거나 절차를 밟고 있는 구역입니다. 바뀐 기준을 기존 구역에도 적용할 수 있는지는 개정 법률의 부칙에 담기는 적용례와 경과조치에 따라 정해집니다. 부칙에서 시행 후 조합설립인가를 신청하는 경우부터 적용한다고 정하는지, 이미 진행 중인 절차에도 적용한다고 정하는지에 따라 결과가 달라집니다.

이미 받아 둔 동의서의 효력도 함께 문제될 수 있습니다. 동의 요건이 달라지면 기존에 징구한 동의서를 그대로 쓸 수 있는지, 동의서의 서식이나 기재 사항에 변경이 필요한지를 검토하게 됩니다. 동의서에 담긴 개략적인 사업비와 분담금 산출 근거 등이 계획과 어긋나는 경우에는 그 효력을 두고 다툼이 생기기도 합니다.

동의를 철회하려는 움직임이 나타나는 경우도 있습니다. 동의의 철회는 정해진 시기와 방법을 따라야 효력이 인정되므로, 언제까지 어떤 방식으로 철회할 수 있는지를 조문과 조례에서 확인해 두는 과정이 필요합니다. 철회의 시기와 방식이 요건을 벗어나면 동의율 산정에 반영되지 않을 수 있습니다.

동의율을 둘러싼 다툼은 조합설립인가의 효력을 다투는 절차로 이어지기도 합니다. 동의서의 진정성이나 산정 방식이 문제되는 사안에서는 자료의 확보 범위에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 진행 경과와 관련 서류를 시간 순서에 따라 정리해 두는 편이 좋습니다.

확인해야 할 공식 자료

정비사업 관련 제도는 자주 바뀌므로 보도 내용만으로 판단하기는 어렵습니다. 동의율 완화의 적용 시점과 범위는 국회를 통과한 법률의 공포문과 부칙, 그리고 관할 지방자치단체의 조례와 고시를 통해 확인하는 것이 정확합니다.

확인할 자료를 정리하면 다음과 같습니다. 법률과 시행령의 개정 내용과 부칙, 관할 지방자치단체의 도시 및 주거환경정비 조례, 정비 기본계획과 그 변경 고시, 그리고 해당 구역의 정비계획 관련 고시문입니다. 각각 정하는 내용이 다르므로 하나만 확인하고 판단하지 않는 편이 좋습니다.

동의율을 둘러싼 분쟁은 절차의 적법성과 서류의 정합성이 함께 문제되는 경우가 많습니다. 사안에 따라 다툼의 여지가 있고 확보된 자료에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 관련 서류를 정리한 뒤 검토를 진행하는 편이 바람직합니다. 정비사업 절차와 관련하여 확인이 필요하시다면 법무법인 정의로 문의해 주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 재개발 조합설립 동의율은 언제부터 70퍼센트로 낮아지나요?

A. 발표된 완화안은 법률 개정을 거쳐야 적용됩니다. 발의와 심사, 본회의 의결 절차가 남아 있어 시행 시점은 법률 공포문과 부칙을 통해 확인해야 하며, 그 전까지는 현행 기준이 적용됩니다.

Q. 재건축 동의요건은 이미 완화되었나요?

A. 재건축사업의 조합설립 동의요건은 전체 구분소유자와 토지면적 모두 100분의 70 이상으로 조정되어 2025년 5월 1일부터 시행되고 있습니다. 복리시설의 동별 요건도 함께 조정되었습니다.

Q. 서울시의 입안 동의율 완화는 조합설립 동의율과 같은 것인가요?

A. 다른 단계의 기준입니다. 입안 요건은 정비계획을 세우고 구역을 지정하기 위한 절차에 적용되고, 조합설립 동의요건은 조합을 구성하기 위한 요건입니다. 근거와 적용 시점이 서로 다릅니다.

Q. 이미 진행 중인 구역에도 완화된 기준이 적용되나요?

A. 개정 법률의 부칙에 담기는 적용례와 경과조치에 따라 정해집니다. 시행 후 인가를 신청하는 경우부터 적용한다고 정하는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

Q. 이미 받아 둔 동의서는 그대로 사용할 수 있나요?

A. 동의서의 서식과 기재 사항이 요건을 갖추고 있는지에 따라 달라질 수 있습니다. 기재된 내용이 계획과 어긋나는 경우에는 효력을 두고 다툼의 여지가 있습니다.

광고책임변호사 : 강동원