재건축 조합원 지위 취득 조건과 매수 전 확인 사항, 법무법인 정의 노영실 부동산 전문 변호사가 정리합니다

안녕하세요, 법무법인 정의 노영실 부대표 변호사 입니다.

노후 아파트를 매수하여 새 보금자리를 마련하려 했으나 예상치 못한 규제에 부딪히는 경우가 적지 않습니다. 매매계약을 체결하고 대금을 지급했음에도 재건축 조합원 자격을 인정받지 못해 분양 대상에서 제외되는 상황은 큰 금전적 손실로 이어집니다.

재건축 구역 내 부동산 거래는 단순한 소유권 이전으로 끝나지 않으며, 도시 및 주거환경정비법이 정한 요건을 충족해야 온전한 권리를 행사할 수 있습니다. 매수 시점에 따른 지위 승계 제한부터 공동 소유와 1세대 1조합원 원칙에 이르기까지, 계약 전에 짚어보아야 할 요건과 분쟁 발생 시의 대응 방향을 법무법인 정의가 정리해드리겠습니다.

조합원 지위의 기본 출발점

재건축 구역 내 부동산을 매수하여 새 아파트 입주를 기대했지만, 예상치 못하게 자격을 인정받지 못하는 사례가 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항은 정비사업의 조합원을 토지등소유자로 정하면서, 재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자로 한정하고 있습니다.

여기서 말하는 토지등소유자의 범위가 재개발사업과 재건축사업에서 다릅니다.

같은 법 제2조는 재개발사업의 경우 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자와 지상권자를 토지등소유자로 보는 반면, 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 토지등소유자로 규정하고 있습니다. 재건축사업에서는 건축물과 그 부속토지를 함께 소유해야 한다는 뜻입니다.

따라서 매도인이 건축물만 소유하고 있거나 토지 지분이 없는 상태임을 모르고 계약했다면, 소유권을 넘겨받더라도 분양 대상에서 제외될 수 있습니다.

가상의 사례로, 분양 대상자가 될 것을 기대하고 노후 주택을 매수했으나 이후 토지 지분이 없다는 사실이 확인되어 분쟁으로 이어지는 경우를 생각해 볼 수 있습니다.

이러한 상황에서는 매도인의 고지 의무 위반 여부에 따라 다툼의 여지가 있습니다. 계약 과정의 착오나 기망 행위가 있었는지는 입증자료에 따라 결론이 달라질 수 있으며, 사안에 따라 계약의 취소나 손해배상 청구가 검토될 수 있습니다.

매매 대금을 지급하기 전에 등기부등본을 통해 건축물과 부속토지의 소유자가 동일한지 확인하는 과정이 요구됩니다.

재건축 사업에서 동의가 필요한 이유

부동산을 온전히 소유하고 있더라도 사업에 동의한 사람이 아니면 조합원 지위 취득에 차질이 생길 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항이 재건축사업의 조합원을 재건축사업에 동의한 자로 한정하고 있기 때문입니다. 재개발사업에서는 구역 내 토지등소유자가 동의 여부와 무관하게 조합원이 되는 것과 구별되는 부분입니다.

조합설립에 동의하지 않은 소유자는 같은 법 제64조에 따른 매도청구의 대상이 됩니다. 사업시행자는 조합설립에 동의하지 아니한 자에게 조합설립 동의 여부를 회답할 것을 촉구하고, 회답 기간이 지나면 그 소유의 건축물과 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있습니다. 결과적으로 소유권을 잃고 금전으로 정산받게 되는 구조입니다.

가상의 사례에서, 사업 진행에 확신을 갖지 못한 소유자가 동의하지 않은 상태로 물건을 매도하고, 이를 매수한 사람이 동의서 제출 시점을 놓쳐 매도청구를 받게 되는 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 매도인이 동의 여부를 알리지 않고 계약을 체결했다면 사안에 따라 채무불이행에 따른 손해배상이 검토될 수 있습니다.

동의의 철회나 신규 동의가 가능한 시점은 법령과 조합 정관에 정해져 있으므로, 매수 전 해당 물건의 동의 여부를 객관적 자료로 확보해 두어야 합니다.

조합에 비치된 서류를 통해 동의 현황을 확인할 수 있으며, 구체적인 계약 조건과 정관의 내용에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.

조합설립인가 전후의 차이

재건축 아파트를 매수할 때는 거래 시점이 조합설립인가 전인지 후인지 구분해야 합니다. 인가가 나기 전에는 소유권 이전과 함께 지위 승계가 비교적 자유롭게 이루어집니다. 그러나 인가가 완료된 이후에는 규제지역 지정 여부에 따라 양수인의 지위 취득이 제한될 수 있습니다.

매수인이 이러한 제한을 인지하지 못하고 계약을 체결하면, 대금을 모두 지급하고도 조합원이 되지 못하는 상황이 발생합니다. 가상의 사례로, 인가가 이미 이루어진 구역의 아파트를 매수했다가 지위 승계가 인정되지 않아 계약의 효력을 두고 다투게 되는 경우를 생각해 볼 수 있습니다.

이러한 분쟁에서는 계약 당시 양 당사자가 규제 내용을 알고 있었는지, 계약서에 지위 승계에 관한 조항이 어떻게 기재되어 있는지가 검토 대상이 됩니다.

귀책사유와 인지 상태 등 입증자료에 따라 결론은 달라질 수 있으므로, 계약 단계에서 초기 사실관계를 정리해 두는 것이 중요합니다.

투기과열지구의 양도 제한과 예외

도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항은 주택법 제63조에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업의 경우 조합설립인가 후, 재개발사업의 경우 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 정하고 있습니다.

재건축과 재개발의 제한 기준 시점이 서로 다르다는 점을 확인해 둘 필요가 있습니다. 다만 같은 항 단서는 양도인이 일정한 사유에 해당하는 경우를 예외로 두고 있습니다.

세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병 치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 해당 사업구역이 위치하지 아니한 특별시나 광역시, 시, 군으로 이전하는 경우, 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 등이 규정되어 있습니다.

실무에서 자주 문제 되는 예외는 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우입니다. 시행령은 이 기간을 소유기간 10년 이상, 거주기간 5년 이상으로 정하고 있습니다.

상속으로 취득한 주택인 경우에는 피상속인의 소유기간과 거주기간을 합산할 수 있고, 해외 체류 등의 사정이 있는 경우 배우자나 직계존비속의 거주기간을 합산할 수 있도록 하는 규정도 마련되어 있습니다.

이 밖에도 시행령은 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 재건축사업의 건축물이나 토지를 3년 이상 계속하여 소유한 자가 양도하는 경우 등 사업이 장기간 지연된 때의 예외를 별도로 두고 있습니다.

사업 진행 경과에 따라 적용 여부가 달라지므로, 해당 구역의 인가 시점과 사업 단계를 함께 확인해 보시기 바랍니다.

가상의 사례에서, 장기 보유 요건만 믿고 거래했으나 거주기간이 5년에 미치지 못하여 지위 승계가 인정되지 않는 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 예외 요건 충족 여부는 등기부등본과 주민등록 초본 등 객관적 자료를 통해 교차 확인해야 하며, 요건을 판단하는 기준 시점을 두고도 다툼의 여지가 있습니다.

지위를 취득하지 못한 경우의 손실보상

양도 제한에 걸려 조합원 자격을 취득할 수 없게 되었다면 그다음 절차가 문제 됩니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제3항은 사업시행자가 제2항에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 같은 법 제73조를 준용하여 손실보상을 하도록 정하고 있습니다. 제73조는 협의와 매도청구 또는 수용재결의 절차를 규정한 조문입니다.

이 손실보상의 성격과 산정 기준에 관하여 대법원 판단이 나온 바 있습니다.

대법원은 2025년 8월 14일 선고한 2022다228230 판결에서, 재건축사업의 사업시행자가 도시정비법 제39조 제2항과 제3항에 따라 매도청구권을 행사하는 경우 손실보상액으로서의 매매대금은 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 산정되어야 한다고 판시하였습니다.

같은 판결은 이 손실보상이 조합원 지위를 취득할 수 없게 된 자에 대한 지분 정산의 성격을 가진다고 보았습니다. 시가는 매매계약 성립 당시의 객관적 거래가격으로서 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격을 의미하며, 개발이익을 배제한 채 산정할 수는 없다는 취지입니다.

손실보상 의무의 발생 시점과 부동산 가액의 평가 시점, 매매계약 성립이 의제되는 시점은 모두 해당 부동산을 양수한 날을 기준으로 판단하였습니다.

따라서 지위 승계가 인정되지 않는다는 통보를 받았다고 해서 곧바로 보상 금액이 확정되는 것은 아닙니다. 감정 결과와 평가 기준을 두고 다툼의 여지가 있으므로, 양수 시점과 당시의 거래 사례를 확인할 수 있는 자료를 정리해 두시기 바랍니다. 구체적인 산정 결과는 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

공동 소유와 1세대 1조합원 원칙

구역 내에서 여러 채의 주택을 소유하거나 하나의 부동산을 여러 명이 공동으로 소유하는 경우가 있습니다. 그렇다고 해서 분양 대상자의 수가 주택 수나 인원수만큼 늘어나는 것은 아닙니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 각 호는 여러 명을 1명의 조합원으로 보는 경우를 규정하고 있습니다.

구체적으로는 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때입니다. 이 경우 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보게 됩니다.

이 원칙을 간과하면 단독으로 분양 대상자가 될 것으로 기대했다가 다른 공유자나 세대원과 하나의 권리를 나누어야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

가상의 사례로, 공동명의로 보유하던 지분을 정리하는 과정에서 동일 세대 여부나 지분 이전 시점을 두고 지위 분쟁이 발생하는 경우를 생각해 볼 수 있습니다.

여러 채를 소유한 매도인의 물건 중 하나만 매수했을 때, 다른 주택의 소유 현황을 파악하지 못해 예상과 다른 결과를 맞는 경우도 있습니다. 이러한 문제는 입증자료에 따라 결론이 달라질 수 있으며, 사안에 따라 매매계약의 취소나 손해배상이 검토될 수 있습니다.

매수 전 확인 서류 점검

부동산을 매수하기 전에는 공적 장부와 조합에 비치된 서류를 교차 확인하는 과정이 필요합니다. 먼저 등기부등본을 발급받아 건축물과 부속토지의 소유자가 일치하는지, 가압류나 근저당 등 권리 제한 사항이 없는지 확인해야 합니다.

다음으로 조합설립인가서를 통해 인가 시점을 확인하고, 해당 지역이 투기과열지구로 지정되어 있는지 대조해야 합니다.

투기과열지구 지정 현황은 국토교통부의 공고를 통해 확인할 수 있으며, 지정과 해제가 이루어질 수 있으므로 계약 시점을 기준으로 다시 확인해 보시기 바랍니다.

매도인의 분양신청 내역과 분담금 납부 현황도 점검 대상입니다. 가상의 사례를 살펴보면, 매도인이 부담해야 할 미납 분담금을 매수인이 떠안게 되어 다툼이 생기는 경우가 있습니다. 이를 방지하기 위해 정산 내역을 계약 전에 객관적 자료로 확보해 두는 편이 좋습니다.

계약서를 작성할 때는 지위 승계가 인정되지 않는 경우의 해제 조건과 정산 방법을 명확히 규정해 두는 것이 좋습니다. 관련 조항이 없거나 모호하게 기재되어 있으면 이후 다툼의 여지가 커집니다. 초기 사실관계 정리와 자료 확보가 필요한 상황이라면 법무법인 정의에 문의하여 대응 방향을 논의해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 토지만 소유한 경우에도 재건축 조합원이 될 수 있나요?

A. 재건축사업에서는 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비구역 내 건축물과 그 부속토지를 함께 소유한 자가 토지등소유자가 됩니다. 토지나 건물 중 하나만 소유한 상태라면 원칙적으로 조합원 지위를 취득하기 어렵습니다.

Q. 재건축 사업에 동의하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 재건축사업의 조합원은 사업에 동의한 자로 한정되므로, 동의하지 않은 소유자는 도시 및 주거환경정비법 제64조에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있습니다. 회답 촉구와 회답 기간에 관한 절차가 정해져 있으므로 시점을 확인해 두어야 합니다.

Q. 투기과열지구에서 조합설립인가 이후 부동산을 매수하면 어떻게 되나요?

A. 재건축사업의 경우 조합설립인가 후 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 다만 양도인이 1세대 1주택자로서 소유기간 10년 이상, 거주기간 5년 이상 요건을 갖추었다면 예외적으로 승계가 인정될 수 있습니다.

Q. 조합원 지위를 취득하지 못하면 보상은 어떻게 산정되나요?

A. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제3항은 제73조를 준용하여 손실보상을 하도록 정하고 있습니다. 대법원 2022다228230 판결은 이때의 매매대금이 재건축으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 산정되어야 하고, 기준 시점은 해당 부동산을 양수한 날이라고 판시하였습니다.

Q. 여러 채를 소유한 매도인의 물건 중 하나만 매수하면 어떻게 되나요?

A. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항은 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 등을 1명의 조합원으로 보도록 정하고 있습니다. 매도인의 구역 내 보유 현황에 따라 예상과 다른 결과가 나올 수 있으므로 계약 전 확인이 필요합니다.

Q. 공동명의로 소유한 아파트를 매수할 때 주의할 점은 무엇인가요?

A. 하나의 부동산을 여러 명이 공유하는 경우 대표 1명만 조합원으로 인정됩니다. 지분을 매수하더라도 다른 공유자와의 관계에 따라 권리 행사에 제약이 있을 수 있으므로, 계약 전 공유자 현황과 지분 정리 상태를 확인해야 합니다.

Q. 지위 승계를 받지 못해 계약을 정리하려면 어떻게 해야 하나요?

A. 계약서에 지위 승계가 인정되지 않는 경우의 해제 조건과 정산 방법이 명확히 규정되어 있지 않다면 다툼의 여지가 있습니다. 귀책사유와 입증자료에 따라 결론은 달라질 수 있으므로, 초기 사실관계 정리를 통해 객관적 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

광고책임변호사 : 강동원