목차
소규모재건축사업의 의미와 특징
사업 대상 요건 먼저 확인하기
주민 동의와 조합설립인가
시공자 선정과 통합심의
분양신청과 사업시행계획인가
조합원 지위 양도와 자격 문제
이주와 준공, 청산까지
💡
안녕하세요, 법무법인 정의 노영실 부대표 변호사 입니다.
정비기반시설이 양호한 지역의 소규모 공동주택 단지에서 진행되는 소규모재건축사업절차는 일반 정비사업과 비교해 인허가 과정이 간소화되어 있다는 특징이 있습니다. 다만 절차가 짧다고 해서 검토할 내용이 적은 것은 아닙니다. 단계마다 충족해야 할 요건과 다툼이 생길 수 있는 지점이 다르기 때문입니다.
각 단계에서 무엇을 확인해야 하는지 법무법인 정의가 정리해드리겠습니다.
소규모재건축사업의 의미와 특징
소규모재건축사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 근거를 둔 사업 유형입니다. 같은 법은 이를 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업으로 정의하고 있습니다. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업과는 근거 법률이 다르므로, 적용되는 조문과 절차를 구분해서 살펴보아야 합니다.
절차상 특징으로는 정비구역 지정 단계가 없다는 점을 들 수 있습니다. 소규모주택정비법에는 정비계획 수립이나 정비구역 지정에 관한 조문이 마련되어 있지 않고, 안전진단이나 조합설립추진위원회 승인에 관한 절차도 별도로 두고 있지 않습니다.
이러한 구조 덕분에 조합설립인가 이후 곧바로 심의 단계로 넘어갈 수 있습니다.
또한 관리처분계획인가라는 별도의 절차가 없다는 점도 차이입니다. 권리 배분에 관한 내용이 사업시행계획서에 포함되어 사업시행계획인가로 함께 처리되는 구조입니다. 이러한 간소화로 전체 사업 기간이 상대적으로 짧아지는 경향이 있습니다.
💡
핵심 포인트
근거 법률이 도시정비법이 아니라 소규모주택정비법입니다.
정비구역 지정과 안전진단, 추진위원회 단계가 없습니다.
관리처분계획의 내용이 사업시행계획에 포함되어 함께 인가됩니다.
사업 대상 요건 먼저 확인하기
소규모재건축사업을 추진하려면 법령이 정한 요건을 갖추어야 합니다. 대상은 도시정비법상 주택단지로서, 하나의 주택단지이거나 둘 이상이 연접한 주택단지가 됩니다. 여기에 더해 시행령이 정한 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
첫째는 면적 요건으로, 사업시행구역의 면적이 1만 제곱미터 미만이어야 합니다.
둘째는 노후도 요건으로, 노후하고 불량한 건축물의 수가 사업시행구역 전체 건축물 수의 100분의 60 이상이어야 합니다. 다만 소규모주택정비 관리지역이나 재정비촉진지구의 경우에는 100분의 50 이상으로 정해져 있습니다.
셋째는 규모 요건으로, 기존 주택의 세대수가 200세대 미만이어야 합니다.
구분 | 요건 | 확인 사항 |
면적 | 사업시행구역 1만 제곱미터 미만 | 부지 경계와 면적 |
노후도 | 해당 건축물 수가 100분의 60 이상 | 관리지역 등은 100분의 50 |
규모 | 기존 주택 200세대 미만 | 단지 내 세대수 산정 |
요건 가운데 하나라도 충족하지 못하면 이 유형으로는 사업을 추진하기 어렵습니다. 그런데 초기 단계에서 요건을 충분히 확인하지 않은 채 용역 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이후 사업 추진이 어려워지면 이미 지급한 금액의 반환을 두고 다툼이 생길 수 있으므로, 계약 전에 요건 충족 여부를 확인하고 관련 조항을 살펴보는 과정이 필요합니다.
주민 동의와 조합설립인가
대상 요건을 확인한 뒤에는 주민의 동의를 얻어 조합을 설립하거나 주민합의체를 구성하게 됩니다. 소규모주택정비법 제23조 제2항은 소규모재건축사업의 조합설립에 관하여, 주택단지 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 10분의 7 이상 및 토지면적의 10분의 7 이상 동의를 받도록 정하고 있습니다.
이 동의요건은 개정을 거쳐 완화된 기준입니다. 종전에는 전체 구분소유자와 토지면적 모두 4분의 3 이상이었으나, 개정으로 각각 10분의 7 이상으로 조정되었습니다. 도시정비법상 재건축사업의 동의요건이 먼저 완화된 뒤 형평을 고려하여 이어진 개정으로 설명되고 있습니다. 각 동별 과반수 요건은 그대로 유지되고 있습니다.
주택단지가 아닌 지역이 사업시행구역에 포함된 경우에는 그 지역의 토지 또는 건축물 소유자에 대한 별도의 동의요건이 추가됩니다. 사업시행구역의 구성에 따라 확인할 내용이 달라지므로, 구역 안에 어떤 토지와 건축물이 포함되어 있는지 먼저 정리해 두는 편이 좋습니다.
규모가 작은 단지에서는 조합을 설립하지 않는 방식도 있습니다. 같은 법 제22조 제1항은 소규모재건축사업을 시행하는 경우로서 토지등소유자가 20명 미만인 때에는 토지등소유자 전원의 합의를 거쳐 주민합의체를 구성하도록 정하고 있습니다. 세대수가 아니라 토지등소유자의 수가 기준이라는 점을 확인해 둘 필요가 있습니다.
💡
확인 사항
조합설립 동의요건은 전체 구분소유자와 토지면적 모두 10분의 7 이상입니다.
각 동별 구분소유자의 과반수 동의 요건은 그대로 유지됩니다.
토지등소유자가 20명 미만이면 주민합의체 방식을 검토할 수 있습니다.
동의서를 받는 과정에서는 의사표시의 하자나 철회 여부를 두고 다툼이 생기기 쉽습니다. 동의서의 서식과 기재 사항이 요건을 갖추었는지, 설명된 내용과 계획이 부합하는지가 확인 대상이 됩니다. 이러한 부분은 이후 조합설립인가의 효력을 다투는 절차로 이어질 수 있어, 진행 경과와 관련 서류를 정리해 두는 편이 좋습니다.
시공자 선정과 통합심의
조합설립인가를 받은 뒤에는 총회의 의결을 거쳐 시공자를 선정하게 됩니다. 이어서 건축물의 배치와 규모를 확정하기 위한 심의 절차가 진행됩니다. 소규모주택정비법 제27조는 사업과 관련된 여러 심의 가운데 둘 이상이 필요한 경우 이를 통합하여 심의하도록 정하고 있습니다.
통합심의의 대상에는 건축심의, 경관심의, 교육환경평가, 도시 및 군 관리계획과 개발행위에 관한 사항, 교통영향평가, 재해영향평가 등이 포함됩니다. 개정으로 대상이 넓어져 개별 심의를 각각 거치는 경우보다 기간이 단축될 수 있다는 점이 설명되고 있습니다. 심의 결과는 이후 사업시행계획과 분담금 산정의 기초가 됩니다.
이 단계에서는 시공자와의 계약을 둘러싼 분쟁이 발생하기도 합니다. 계약이 해지되는 경우 위약금이나 손해배상의 범위를 두고 다툼이 생기며, 그 판단은 계약서의 문언과 귀책의 소재에 따라 달라집니다. 계약 체결 단계에서 해지 사유와 정산 방법을 명확히 정해 두는 편이 이후의 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
분양신청과 사업시행계획인가
심의를 통과하면 조합원을 대상으로 분양공고와 분양신청 절차가 진행됩니다. 소규모주택정비법은 분양공고를 심의 결과를 통지받은 날부터 일정 기간 안에 하도록 정하고 있으므로, 일정의 기산점을 확인해 둘 필요가 있습니다.
분양신청 결과를 반영하여 건축계획과 사업비 등을 확정한 뒤 사업시행계획인가를 신청하게 됩니다. 앞서 언급한 것처럼 이 사업에서는 관리처분계획의 내용이 사업시행계획서에 포함되어 함께 인가되는 구조입니다. 따라서 권리 배분과 분담금에 관한 사항도 이 단계에서 확정됩니다.
분양신청 단계에서는 예상 분담금이 당초 설명과 달라 갈등이 생기는 경우가 많습니다. 분담금의 산출 근거가 무엇인지, 종전 자산의 평가가 어떤 기준으로 이루어졌는지 확인하는 과정이 필요합니다. 분양신청 기간 안에 신청하지 않은 조합원의 지위와 정산 문제도 함께 검토되어야 합니다.
단계 | 주요 내용 | 확인 사항 |
분양공고 | 심의 결과 통지 후 공고 | 공고 시기와 기간의 준수 |
분양신청 | 조합원의 신청 접수 | 신청 기간과 방법 |
사업시행계획인가 | 관리처분 내용 포함 | 분담금 산출 근거 |
조합원 지위 양도와 자격 문제
투기과열지구에서 사업이 진행되는 경우에는 조합원 자격에 관한 제한이 적용될 수 있습니다. 소규모주택정비법 제24조 제2항은 투기과열지구에서 소규모재건축사업 등을 시행하는 경우 조합설립인가 후 건축물이나 토지를 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없도록 정하고 있습니다.
다만 예외가 마련되어 있습니다. 1세대 1주택자로서 소유기간과 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우가 그 가운데 하나이며, 시행령은 소유기간 5년, 거주기간 3년으로 정하고 있습니다. 도시정비법상 재건축사업의 기준과 다르므로 어느 법률이 적용되는 사업인지 확인해 두어야 합니다.
이 밖에도 사업이 지연되는 경우에 관한 예외가 시행령에 마련되어 있습니다. 조합설립인가일부터 사업시행계획인가 신청 없이 일정 기간이 지난 경우, 사업시행계획인가일부터 착공신고 없이 일정 기간이 지난 경우 등이 여기에 해당하며, 각각 일정 기간 이상 계속 소유했을 것이 함께 요구됩니다. 구체적인 기간은 조문을 확인해 두는 편이 정확합니다.
💡
주의사항
투기과열지구에서는 조합설립인가 후 양수인의 자격이 제한될 수 있습니다.
예외 요건의 기간이 도시정비법상 재건축과 다르므로 근거 법률을 먼저 확인합니다.
매수를 검토한다면 사업 단계와 인가일을 함께 확인해 둡니다.
이주와 준공, 청산까지
사업시행계획인가가 고시되면 거주자의 이주와 기존 건축물의 철거가 이루어지고, 부지가 정리되면 착공에 들어갑니다. 공사가 완료되면 준공과 이전고시 절차를 거치고, 마지막으로 조합의 자금과 채무를 정산하는 청산 과정을 통해 사업이 마무리됩니다.
이 단계에서도 여러 쟁점이 생깁니다. 이주에 응하지 않는 점유자에 대해서는 인도를 구하는 절차가 필요할 수 있고, 임차인이 있는 경우에는 그 권리 관계도 함께 정리되어야 합니다. 공사가 지연되면 사업비와 이자 부담이 늘어나 조합원의 분담금에 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 이후 정산 과정에서 추가 분담금이 발생하거나 예상보다 정산금이 적게 산정되는 경우 다툼이 생기기도 합니다. 이때는 사업비의 집행 내역과 정산의 근거를 확인하는 과정이 필요합니다. 조합의 회계 자료와 총회 의결 내용을 함께 살펴보면서 산정 방식이 규약과 부합하는지 검토하게 됩니다.
단계 | 주요 내용 | 확인 사항 |
이주와 철거 | 거주자 이주 및 건축물 철거 | 임차인 권리 관계 정리 |
착공과 준공 | 공사 진행 및 사용검사 | 지연에 따른 비용 부담 |
이전고시 | 권리의 확정 | 고시 내용과 등기 |
청산 | 자금과 채무의 정산 | 집행 내역과 산출 근거 |
단계마다 확인할 서류와 적용되는 조문이 달라집니다. 사안에 따라 다툼의 여지가 있고 확보된 자료에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 절차를 진행하기 전에 관련 서류를 정리해 두는 편이 바람직합니다. 소규모재건축사업 절차와 관련하여 검토가 필요하시다면 법무법인 정의로 문의해 주시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 소규모재건축사업의 대상 요건은 무엇인가요?
A. 사업시행구역의 면적이 1만 제곱미터 미만이고, 노후하고 불량한 건축물의 수가 전체 건축물 수의 100분의 60 이상이며, 기존 주택의 세대수가 200세대 미만이어야 합니다. 관리지역 등에서는 노후도 요건이 100분의 50 이상으로 정해져 있습니다.
Q. 조합설립을 위한 동의요건은 어떻게 되나요?
A. 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 함께, 주택단지 전체 구분소유자의 10분의 7 이상 및 토지면적의 10분의 7 이상 동의가 필요합니다. 종전의 4분의 3 기준에서 완화된 내용입니다.
Q. 조합 대신 주민합의체로 진행할 수 있는 조건은 무엇인가요?
A. 소규모재건축사업을 시행하는 경우로서 토지등소유자가 20명 미만인 때에는 전원의 합의를 거쳐 주민합의체를 구성할 수 있습니다. 세대수가 아니라 토지등소유자의 수가 기준입니다.
Q. 관리처분계획은 별도로 인가받나요?
A. 이 사업에는 관리처분계획인가라는 별도의 절차가 없습니다. 권리 배분에 관한 내용이 사업시행계획서에 포함되어 사업시행계획인가로 함께 처리됩니다.
Q. 투기과열지구에서 조합원 지위를 넘겨받을 수 있나요?
A. 조합설립인가 후 양수한 경우에는 원칙적으로 제한됩니다. 다만 1세대 1주택자로서 소유기간과 거주기간 요건을 갖춘 경우 등 예외가 마련되어 있고, 그 기간은 도시정비법상 재건축과 다르게 정해져 있습니다.
광고책임변호사 : 강동원
Share article