법무법인 정의 김유경 부동산 전문 변호사가 짚어주는, 재건축 매도청구소송의 절차와 시가 산정 기준

안녕하세요, 법무법인 정의 김유경 변호사 입니다.

노후 주거지를 정비하는 사업이 진행되는 과정에서 소유권 이전을 둘러싼 법적 절차가 이어집니다. 재건축 매도청구소송은 사업 주체와 소유자 사이의 권리관계를 정리하는 절차에 해당합니다.

법이 정한 기한과 시가 산정의 원리를 정확히 파악해야 대응 방향을 세울 수 있습니다. 절차의 구조와 단계별 확인 사항을 법무법인 정의가 정리해드리겠습니다.

매도청구소송의 기본 구조

재건축사업은 모든 소유자가 동의하여 진행되는 것이 아닙니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항이 재건축사업의 조합원을 사업에 동의한 자로 한정하고 있으므로, 동의하지 않은 소유자를 어떻게 정리할 것인지가 문제 됩니다. 그 절차가 같은 법 제64조에 정해진 매도청구입니다.

매도청구는 사업시행자가 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 토지등소유자, 그리고 건축물 또는 토지만 소유한 자를 상대로 건축물이나 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구하는 제도입니다.

다수의 소유자가 추진하는 사업을 위하여 동의하지 않은 소유자의 재산권을 이전시키는 구조이므로, 법원은 그 요건과 절차를 엄격하게 판단합니다.

여기서 확인해 둘 부분은 매도청구권의 성격입니다. 매도청구권은 형성권으로, 행사의 의사표시가 상대방에게 도달함과 동시에 시가에 의한 매매계약이 성립한 것으로 보게 됩니다. 상대방의 승낙을 따로 요구하지 않는다는 뜻입니다. 실무에서는 소장 부본이 송달된 때를 도달 시점으로 보는 경우가 많습니다.

따라서 소송의 쟁점은 크게 두 가지로 정리됩니다. 하나는 사업시행자가 적법한 절차를 거쳐 매도청구권을 행사하였는지이고, 다른 하나는 매매대금의 기준이 되는 시가가 제대로 산정되었는지입니다. 사안에 따라 절차 위반이 확인되면 청구가 받아들여지지 않기도 합니다.

도정법 제64조가 정한 기한 세 가지

도시 및 주거환경정비법 제64조는 매도청구에 이르기까지의 절차와 기한을 구체적인 숫자로 정하고 있습니다. 이 기한을 정확히 확인해 두는 것이 대응의 출발점입니다.

먼저 제1항입니다. 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 합니다. 기산점이 조합설립인가일이 아니라 사업시행계획인가의 고시일이라는 점을 눈여겨보아야 합니다.

다음으로 제2항입니다. 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 합니다. 제3항은 그 기간 내에 회답하지 아니한 경우 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 침묵이 곧 부동의로 처리되는 구조이므로, 회답 여부와 그 시점을 확인할 수 있는 자료를 남겨 두어야 합니다.

마지막으로 제4항입니다. 제2항의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있습니다. 즉 사업시행계획인가 고시일부터 30일, 촉구를 받은 날부터 2개월, 그 기간 만료 시부터 2개월이라는 세 개의 기한이 순서대로 이어지는 구조입니다.

기한을 넘긴 경우의 효과

제64조 제4항이 정한 2개월은 형성권의 행사 기간으로서 제척기간에 해당한다는 것이 실무의 해석입니다. 소멸시효처럼 중단되거나 정지되지 않으므로, 그 기간이 지나면 매도청구권 자체가 효력을 잃게 됩니다. 사업시행자로서는 다시 절차를 밟아야 하는 부담이 생깁니다.

기한 준수 여부를 판단하는 기준 시점도 문제 됩니다. 매도청구는 형성권의 행사이므로 그 의사표시가 상대방에게 도달하여야 하고, 소송으로 행사하는 경우에는 소장 부본이 상대방에게 송달된 때를 기준으로 보는 것이 일반적입니다. 소를 제기한 날이 아니라 송달일이 기준이 된다는 점에서 실무상 다툼이 생기는 지점입니다.

다만 법원의 송달이 지연되는 등 당사자가 관여할 수 없는 사정이 개입한 경우에 관하여는 예외를 인정한 판례가 있습니다. 반대로 소를 제기한 측이 인지대를 제때 납부하지 않아 송달이 늦어진 경우에는 예외 사유로 보지 않은 사례가 있습니다. 따라서 송달의 경과를 기록으로 확인해 두는 작업이 필요합니다.

소장을 받았다면 촉구서의 수령일과 소장 부본의 송달일을 대조하여 기한이 지켜졌는지 먼저 살펴보시기 바랍니다. 입증자료에 따라 결론은 달라질 수 있으므로, 우편물 수령 기록과 송달 관련 서류를 함께 정리해 두는 편이 좋습니다.

제64조와 제73조는 적용 대상이 다릅니다

매도청구를 설명하는 자료 가운데 조합설립에 동의하지 않은 소유자와 분양신청을 하지 않은 현금청산 대상자를 같은 조문으로 묶어 서술한 것을 볼 수 있습니다. 그러나 두 경우는 근거 조문과 절차가 서로 다릅니다. 이 구분을 놓치면 기한 계산이 통째로 달라지므로 먼저 확인해야 합니다.

조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자에게 적용되는 조문은 앞서 살펴본 제64조입니다. 반면 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 등에게 적용되는 조문은 같은 법 제73조입니다.

제73조 제1항은 사업시행자가 관리처분계획이 인가되고 고시된 다음 날부터 90일 이내에 이들과 손실보상에 관한 협의를 하도록 정하고 있습니다.

같은 조 제2항은 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하도록 규정하고 있습니다. 제3항은 그 기간을 넘겨 절차를 진행한 경우 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 정하고 있습니다.

정리하면 제64조는 기한을 넘기면 매도청구권 자체가 소멸하는 구조인 반면, 제73조는 기한을 넘기더라도 권리가 소멸하는 대신 지연이자가 가산되는 구조입니다. 본인이 어느 경우에 해당하는지에 따라 항변의 내용이 달라지므로, 소장에 기재된 근거 조문을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

시가는 개발이익이 포함된 가격입니다

매도청구소송에서 소유자에게 중요한 쟁점은 매매대금의 기준이 되는 시가입니다. 대법원은 이때의 시가를 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 그 사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 보고 있습니다. 현재의 이용 상태만을 기준으로 평가할 수 없다는 뜻입니다.

대법원 2008다21549 판결과 2014다41698 판결이 이러한 법리를 제시하였고, 이후 판결에서도 반복하여 확인되고 있습니다.

대법원 2019다235566 판결은 지목이 구거라는 이유만으로 조건을 열세로 반영한 감정은 실질적으로 개발이익을 반영하지 않고 현재의 지목과 현황을 기준으로 시가를 산정한 것이라고 보아 원심을 파기하였습니다.

사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 형태나 면적 등 개별 요인을 고려하여 조정할 수 있을 뿐이라는 취지입니다.

시가를 산정하는 기준 시점은 매매계약이 성립한 시점, 즉 매도청구 의사표시가 도달한 시점입니다. 감정 시점과 기준 시점 사이에 간격이 있으면 그 사이의 가격 변동을 어떻게 반영할 것인지가 다투어질 수 있습니다.

다만 개발이익이라고 하여 장래에 발생할 모든 이익이 반영되는 것은 아닙니다. 기준 시점에 이미 구체화된 범위 안에서 평가되는 것이 실무의 해석이므로, 사업의 진행 단계를 함께 확인해 두시기 바랍니다.

감정평가 단계에서 확인할 사항

소송이 시작되면 법원의 시가 감정평가가 절차의 중심이 됩니다. 감정 결과가 판결 금액으로 이어지는 구조이기 때문입니다. 소장을 송달받은 소유자는 감정인 선정 단계부터 의견을 제출할 수 있습니다.

현장 조사가 진행될 때 직접 참여하여 해당 부동산의 이용 현황과 입지 조건을 설명하는 방법도 있습니다. 인근의 거래 사례나 유사 사업지의 평가 사례를 정리하여 제시하면 감정인이 참고할 수 있는 자료가 됩니다.

감정 결과에 이의가 있다면 감정인에게 사실조회를 신청하거나 재감정을 요청하는 방안이 검토될 수 있습니다. 다만 재감정이 채택되는 요건은 엄격하므로, 감정 방법이나 비교 대상의 선정에 어떤 문제가 있는지를 구체적으로 지적해야 합니다. 개발이익이 반영되었는지, 개별 요인의 조정이 과도하지 않은지가 주된 검토 대상이 됩니다.

동시이행 관계와 대금 지급

매도청구권 행사로 성립한 매매계약에서 소유자의 소유권이전등기의무 및 인도의무와 사업시행자의 매매대금 지급의무는 동시이행 관계에 있는 것으로 다루어집니다. 법원은 실무상 대금을 받음과 동시에 소유권이전등기 절차를 이행하라는 형태로 판결하는 경우가 많습니다.

따라서 대금을 지급받기 전에 먼저 등기를 넘겨야 하는 것은 아닙니다. 다만 사업시행자가 대금 지급의 이행을 제공한 이후에도 소유자가 이전등기에 응하지 않으면 그 다음부터는 지체의 책임이 문제 될 수 있습니다. 반대로 사업시행자가 대금을 지급하지 않으면 사업시행자가 지체 책임을 지게 됩니다.

판결 이후의 절차와 대금의 수령 방법을 미리 확인해 두면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다. 대금의 산정 근거와 지급 시기, 지연에 따른 이자 기산일 등을 정리해 두시기 바랍니다.

절차상 하자를 다투는 경우

소유자가 다툴 수 있는 주요 항변은 절차의 하자입니다. 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 촉구가 이루어졌는지, 촉구서가 실제로 도달하였는지, 회답 기간이 제대로 안내되었는지가 검토 대상이 됩니다. 촉구 절차를 거치지 않은 채 이루어진 매도청구는 요건을 갖추지 못한 것으로 평가될 수 있습니다.

인가 자체에 문제가 있는 경우도 있습니다. 대법원은 조합이 사업계획을 중대하게 변경하였다면 조합설립변경인가를 먼저 받아야 하고, 그 인가를 받기 전에 이루어진 매도청구는 효력이 없다고 판단한 사례가 있습니다. 따라서 인가의 내용과 변경 여부를 확인해 보는 과정이 필요합니다.

다만 절차상 하자를 주장하려면 그 사실을 확인할 수 있는 자료가 있어야 합니다. 우편물 수령 기록, 촉구서 원본, 회답 발송 내역, 공고와 고시 자료 등을 정리해 두시기 바랍니다. 입증자료에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.

소장을 받고도 아무런 대응을 하지 않으면 사업시행자의 주장이 그대로 받아들여질 수 있고, 감정 과정에서 의견을 내지 못해 시가가 낮게 산정될 위험도 있습니다. 재건축 구역 내 권리관계와 관련하여 사실관계 확인이 필요하시다면, 법무법인 정의에 문의하여 구체적인 상황을 검토해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 매도청구는 어떤 사람을 상대로 하는 절차인가요?

A. 도시 및 주거환경정비법 제64조는 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 토지등소유자, 그리고 건축물 또는 토지만 소유한 자를 대상으로 정하고 있습니다. 분양신청을 하지 아니한 현금청산 대상자는 같은 법 제73조가 적용되는 별개의 절차입니다.

Q. 매도청구에는 어떤 기한이 정해져 있나요?

A. 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 서면으로 촉구하고, 촉구를 받은 소유자는 2개월 이내에 회답하며, 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구를 하도록 정해져 있습니다.

Q. 촉구를 받고 회답하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 제64조 제3항은 회답 기간 내에 회답하지 아니한 경우 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 회답 여부와 시점을 확인할 수 있는 자료를 남겨 두시기 바랍니다.

Q. 조합이 기한을 넘겨 소송을 제기하면 어떻게 되나요?

A. 제64조 제4항의 2개월은 제척기간으로 해석되므로 기한이 지나면 매도청구권 자체가 효력을 잃게 됩니다. 기한 준수 여부는 소장 부본이 송달된 때를 기준으로 판단하는 것이 일반적입니다.

Q. 매매대금은 어떤 기준으로 정해지나요?

A. 대법원은 매도청구의 시가를 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격, 즉 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 보고 있습니다. 기준 시점은 매도청구 의사표시가 도달한 때입니다.

Q. 감정평가액이 낮게 나왔는데 다툴 수 있나요?

A. 감정인에게 사실조회를 신청하거나 재감정을 요청하는 방안이 검토될 수 있습니다. 다만 재감정이 채택되는 요건은 엄격하므로 개발이익 반영 여부나 개별 요인 조정의 적정성을 구체적으로 지적해야 합니다.

Q. 대금을 받기 전에 등기를 넘겨야 하나요?

A. 소유권이전등기의무와 매매대금 지급의무는 동시이행 관계로 다루어지므로, 대금을 받음과 동시에 이행하는 형태로 판결이 이루어지는 경우가 많습니다. 대금의 지급 시기와 방법을 미리 확인해 두시기 바랍니다.

Q. 소장을 받고 대응하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 사업시행자의 주장이 그대로 받아들여질 수 있고, 감정 과정에서 의견을 내지 못해 시가가 낮게 산정될 위험이 있습니다. 촉구서 수령일과 송달일을 대조하여 절차의 적법성부터 확인해 보시기 바랍니다.

광고책임변호사 : 강동원