재건축 이주비 대출을 앞두고 확인할 법적 쟁점, 법무법인 정의 김인권 부동산 전문 변호사가 정리합니다

안녕하세요, 법무법인 정의 김인권 변호사입니다.

재건축 사업이 이주 단계에 들어서면 조합원은 살던 곳을 비우면서 새 거처의 자금을 동시에 마련해야 합니다. 이때 이주비 대출의 조건과 절차뿐 아니라 그 법적 성격을 함께 확인해 두어야 판단의 기준이 생깁니다.

이주 단계에서 문제 되는 조문과 확인할 쟁점을 법무법인 정의가 정리해드리겠습니다.

이주비는 법정 제도가 아니라는 것

먼저 알아 두어야 할 점이 있습니다. 도시 및 주거환경정비법에 이주비를 직접 정한 조문은 없습니다. 이주비 대출은 법이 정한 급부가 아니라 조합의 총회 결의와 사업약정, 공사도급계약, 그리고 조합과 시공자 및 금융기관 사이의 협약에 근거한 사법상 대여입니다.

이 구분이 중요한 이유는 성격이 다르기 때문입니다. 보상금은 돌려주지 않아도 되는 금원이지만 이주비 대출은 상환 의무가 있는 대여금입니다. 조합원 본인이 차주가 되고 종전 자산이 담보로 제공되는 구조이므로, 조합이 주는 돈이라는 인식으로 접근하면 이후 이자와 상환 문제에서 예상하지 못한 부담이 생깁니다.

실무에서는 주택도시보증공사의 보증을 받는 기본 이주비와 시공자의 보증으로 이루어지는 추가 이주비로 나뉩니다. 두 가지는 한도와 금리가 다르고, 규제가 적용되는 방식도 다릅니다.

따라서 조합이 배포한 안내문만 볼 것이 아니라 총회에서 어떤 내용이 의결되었는지, 협약서에 상환 시기와 이자 부담 주체가 어떻게 정해져 있는지를 확인해야 합니다. 이 문서들이 나중에 분쟁이 생겼을 때 판단의 기준이 됩니다.

이주 의무가 생기는 시점

도시 및 주거환경정비법 제81조는 건축물 등의 사용과 수익의 중지 및 철거 등을 정하고 있습니다. 같은 조 제1항은 종전의 토지 또는 건축물의 소유자와 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자가 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 규정합니다.

다만 단서에 예외가 있습니다. 사업시행자의 동의를 받은 경우와, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우입니다.

이 조문은 이주하라는 의무를 직접 정한 것이 아니라 사용과 수익의 권한을 없애는 규정입니다. 그 결과 사업시행자가 인도를 청구할 수 있게 되므로, 실질적으로는 이주의 근거가 됩니다. 조합이 공고하는 이주 기간은 법이 정한 제도가 아니라 자진 인도를 유도하는 조치에 해당합니다.

따라서 관리처분계획 인가가 고시된 시점을 기준으로 일정을 확인해야 합니다. 이 시점 이후에는 종전 자산을 계속 사용할 법적 근거가 사라지므로, 이주 자금의 준비 시기도 여기에 맞추어 정하게 됩니다.

재개발과 재건축이 갈리는 지점

이 부분에서 많은 오해가 생깁니다. 재개발사업과 재건축사업은 보상에 관하여 전혀 다른 구조를 갖고 있습니다.

도정법 제63조는 토지 등의 수용 또는 사용을 정하고 있는데, 재건축사업의 경우에는 천재지변 등으로 공공이 시행하는 예외적인 경우로 한정하고 있습니다. 통상의 재건축조합에는 수용권이 없습니다. 그리고 제65조는 수용 또는 사용에 관하여 토지보상법을 준용하도록 정하고 있으므로, 수용권이 없는 재건축에서는 준용의 전제 자체가 성립하지 않습니다.

그 결과 재건축사업에서는 주거이전비와 이사비, 영업손실보상이 원칙적으로 지급되지 않습니다. 헌법재판소는 2020년 4월 23일 2018헌가17 결정에서 재건축사업구역 내 임차권자에 관한 도정법 제81조 제1항 부분이 헌법에 위반되지 아니한다고 판단하였고, 2014년 1월 28일 2011헌바363 결정에서도 재건축에 수용권을 부여하지 않은 것이 평등원칙에 어긋나지 않는다고 보았습니다.

반면 재개발사업에서는 다릅니다. 토지보상법 시행규칙 제54조 제1항은 주거용 건축물의 소유자에게 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를, 제2항은 세입자에게 4개월분을 보상하도록 정하고 있습니다.

세입자 요건은 도정법 시행령 제54조 제4항에 따라 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 현재 해당 정비구역에 3개월 이상 거주한 자입니다. 이사비는 같은 시행규칙 제55조 제2항에 규정되어 있고 소유자와 세입자를 구분하지 않습니다.

대법원 2021년 6월 30일 선고 2019다207813 판결은 주거이전비와 이주정착금, 이사비도 도정법 제81조 제1항 단서 제2호의 손실보상에 해당한다고 보아, 재개발에서는 이를 지급하기 전에 인도를 구하기 어렵다는 취지를 밝혔습니다. 다만 이 법리는 재개발을 전제로 한 것이므로 재건축에는 그대로 옮겨지지 않습니다.

임차인과의 관계에서 확인할 조문

이주 단계에서는 세입자와의 관계를 정리해야 합니다. 여기서 근거가 되는 조문이 여러 개이므로 나누어 볼 필요가 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제7호는 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 계약갱신 요구의 거절 사유로 정하고 있습니다. 같은 호 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우를 들고 있으므로, 정비사업은 통상 이 목에 해당합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에도 같은 취지의 사유가 마련되어 있습니다.

도정법 제70조는 별도의 규정을 두고 있습니다. 제1항은 정비사업의 시행으로 지상권이나 전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에 그 권리자가 계약을 해지할 수 있도록 하고, 제2항은 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금과 보증금, 그 밖의 계약상 금전의 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있도록 정하고 있습니다.

여기서 짚어 둘 점은 이것이 임대인의 권리를 대신 행사하는 구조가 아니라는 것입니다. 임차인 등이 사업시행자에게 직접 청구할 수 있는 권리이고, 지급한 사업시행자가 소유자에게 구상하는 구조입니다. 이 차이를 오해하면 청구의 상대방을 잘못 정하게 됩니다.

실무에서는 임대차계약을 체결할 단계에 재건축 시의 처리를 특약으로 정해 두는 경우가 있습니다. 재건축에는 법정 보상이 없으므로, 이러한 특약의 유무와 문구가 이후 협의의 출발점이 됩니다.

대출 한도에 영향을 주는 규제

기본 이주비 대출은 종전 자산을 담보로 조합원 개인이 차주가 되는 집단대출이므로 가계대출로 분류되고, 주택담보대출에 적용되는 규제를 그대로 받습니다. 실질은 사업비 성격이지만 형식이 가계대출이라는 점이 제도상 쟁점으로 지적되어 왔습니다.

2025년 6월 발표된 가계부채 관리 방안으로 수도권과 규제지역의 주택담보대출에 한도가 설정되었고, 같은 해 10월 대책으로 규제지역이 확대되면서 담보인정비율이 낮아졌습니다. 그 결과 종전 자산의 평가액이 높아도 실행되는 이주비가 크게 줄어드는 상황이 발생하고 있습니다.

다만 이러한 규제는 행정적으로 자주 조정되므로 특정 수치를 기준으로 자금 계획을 세우기는 어렵습니다. 이주 시점에 적용되는 기준을 취급 금융기관에 직접 확인하는 편이 안전합니다.

추가 이주비는 시공자의 신용보강으로 이루어지는 경우가 많아 기본 이주비와 규제 적용이 다를 수 있으나, 금리가 더 높게 책정됩니다. 두 가지를 합한 총액과 이자 부담을 함께 계산해 두어야 필요한 자금을 가늠할 수 있습니다.

무이자 이주비의 구조

시공자 선정 과정에서 이주비 이자를 부담하겠다는 제안이 나오는 경우가 있습니다. 이 제안의 법적 구조를 알아 둘 필요가 있습니다.

국토교통부 고시인 정비사업 계약업무 처리기준 제30조 제1항은 건설업자 등이 계약 체결과 관련하여 시공과 관련 없는 사항을 제안하는 것을 금지하고 있습니다. 여기에는 이사비와 이주비, 이주촉진비 등을 무상으로 제공하는 것, 그리고 이를 무이자나 시중 대출금리보다 낮은 금리로 대여하는 것이 포함됩니다.

다만 같은 조 제2항과 제3항에 예외가 있습니다. 금융기관의 이주비 대출에 대한 이자를 사업시행자에게 대여하는 것, 그리고 금융기관으로부터 조달하는 금리 수준으로 추가 이주비를 대여하는 것은 제안할 수 있습니다.

그래서 실무의 무이자 이주비는 무상 제공이 아니라 대여의 형태를 띱니다. 시공자가 이자를 먼저 부담하되 이후 공사비에 반영하여 회수하는 구조입니다. 서울고등법원 2010년 7월 7일 선고 2010나6507 판결도 제안서에 이자는 시공사가 부담한다고 기재되어 있었던 사안에서, 이를 선부담 후 공사대금에 반영하여 회수하는 의미로 해석하여 부당이득이 아니라고 보았습니다.

따라서 무이자라는 표현이 붙어 있더라도 최종적으로 누가 부담하게 되는지를 계약서와 관리처분계획에서 확인해야 합니다. 이자가 사업비에 계상되는지 조합원이 입주 시점에 정산하는지에 따라 부담의 시기와 규모가 달라집니다.

사업이 지연되었을 때의 부담

이주를 마친 뒤 공사가 지연되면 이주비 대출의 이자를 부담하는 기간이 늘어나고 추가 분담금이 증가할 수 있습니다. 이때 조합원이 조합이나 시공자를 상대로 그 손해의 배상을 구할 수 있는지가 문제 됩니다.

이에 관하여 확립된 판례를 확인하기는 어렵습니다. 이주비 대출이 조합원 본인이 차주인 사법상 대여이고, 이자의 부담 주체가 사업약정과 공사도급계약, 관리처분계획이 정한 바에 따르기 때문입니다. 지연의 귀책이 어디에 있는지와 손해액을 구체적으로 특정할 수 있는지도 함께 다투어집니다.

그래서 사전에 계약 구조를 확인해 두는 작업이 더 중요합니다. 공사 기간과 지연 시의 처리, 이자 부담의 주체와 정산 시기가 어떻게 정해져 있는지, 면책 조항이 있는지를 미리 살펴야 합니다.

반대로 이주하지 않은 조합원이나 임차인에 대하여 조합이 인도를 구하면서 지연에 따른 손해의 배상을 청구하는 사례는 실무에서 적지 않습니다. 이주 시점을 정할 때 이 점도 함께 고려하게 됩니다.

서류를 준비하고 자료를 남길 때

대출 신청에 필요한 서류는 조합이 정한 기간에 맞추어 준비하게 됩니다. 신분증과 주민등록등본, 인감증명서, 소득을 확인할 수 있는 자료 등이 요구되고, 승인 후 근저당권 설정을 거쳐 이주가 확인되는 시점에 자금이 지급되는 순서가 일반적입니다.

여기에 더해 남겨 두어야 할 자료가 있습니다. 총회 소집 통지와 의사록, 관리처분계획의 내용, 조합과 시공자 사이의 협약서, 이주비 안내문과 담당자와 주고받은 문서입니다. 이자 부담과 정산에 관한 다툼이 생기면 이 자료들이 판단의 기준이 됩니다.

세입자와 정리할 사항이 있다면 그 내용을 문서로 남겨야 합니다. 보증금의 반환 시기와 방법, 이사에 관한 사항을 구체적으로 적어 두지 않으면 이주가 늦어지고 그로 인해 대출 실행에도 차질이 생깁니다.

이러한 판단은 계약서의 문구와 확보된 자료에 따라 달라지므로, 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면 법무법인 정의에 문의하시어 구체적인 사실관계를 검토해 보시길 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 이주비는 조합이 지급하는 보상금인가요?

A. 그렇지 않습니다. 도정법에 이주비를 직접 정한 조문은 없고, 이주비 대출은 조합 총회 결의와 협약에 근거하여 조합원 본인이 차주가 되는 대여입니다. 상환 의무가 있습니다.

Q. 재건축에서도 주거이전비를 받을 수 있나요?

A. 원칙적으로 받을 수 없습니다. 재건축사업은 수용권이 인정되지 않아 토지보상법 준용의 전제가 성립하지 않기 때문입니다. 헌법재판소도 이러한 구조가 헌법에 위반되지 않는다고 판단하였습니다.

Q. 언제부터 종전 주택을 사용할 수 없게 되나요?

A. 도정법 제81조 제1항은 관리처분계획인가의 고시가 있은 때부터 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지나 건축물을 사용하거나 수익할 수 없도록 정하고 있습니다. 사업시행자의 동의를 받은 경우 등은 예외입니다.

Q. 세입자가 보증금을 조합에 청구할 수 있나요?

A. 도정법 제70조 제2항은 계약을 해지할 수 있는 자의 보증금 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있도록 정하고 있습니다. 임대인의 권리를 대신 행사하는 것이 아니라 직접 청구하는 구조입니다.

Q. 무이자 이주비는 정말 부담이 없나요?

A. 고시상 무상 제공이나 무이자 대여의 제안은 금지되어 있고, 실무의 무이자 이주비는 시공자가 이자를 먼저 부담한 뒤 공사비에 반영하는 대여 형태입니다. 최종 부담이 어떻게 정해지는지 계약서와 관리처분계획에서 확인해야 합니다.

Q. 공사가 지연되면 늘어난 이자를 배상받을 수 있나요?

A. 확립된 판례를 확인하기는 어렵습니다. 이자의 부담 주체가 계약과 관리처분계획이 정한 바에 따르고, 지연의 귀책과 손해액 특정이 함께 다투어지므로 사안에 따라 검토될 수 있습니다.

광고책임변호사 : 강동원