지식산업센터 입주 가능 업종과 계약 전에 확인할 쟁점, 법무법인 정의 노영실 부동산 변호사가 정리합니다

안녕하세요, 법무법인 정의 노영실 변호사 입니다.

업무 공간을 마련하면서 지식산업센터를 검토하는 경우, 일반 사무실과 달리 입주할 수 있는 업종이 법령으로 정해져 있다는 점을 먼저 확인해야 합니다. 자격을 오인한 채 계약이 진행되면 이후 해지와 위약금 문제로 이어지기 때문입니다.

입주 자격과 관련 규정, 계약 단계에서 확인할 쟁점을 법무법인 정의가 정리해드리겠습니다.

지식산업센터는 어떻게 정의되는가

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제13호는 지식산업센터를 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로서 대통령령으로 정하는 것으로 정의하고 있습니다.

구체적인 요건은 같은 법 시행령에 정해져 있습니다. 지상 3층 이상의 집합건축물일 것, 공장이나 지식산업 또는 정보통신산업 사업장이 6개 이상 입주할 수 있을 것, 건축법 시행령에 따른 지상층의 바닥면적 합계가 건축면적의 300퍼센트 이상일 것이 요건으로 제시됩니다.

여기서 자주 오해가 생기는 부분이 있습니다. 6이라는 숫자는 층수가 아니라 입주할 수 있는 사업장의 수입니다. 층수 요건은 지상 3층 이상입니다.

이러한 정의가 실무에서 의미를 갖는 이유는, 같은 건물처럼 보여도 지식산업센터로 승인된 건축물인지에 따라 적용되는 규제와 세제가 달라지기 때문입니다. 계약 전에 건축물대장과 설립 승인 관련 자료를 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

입주할 수 있는 시설의 범위

산업집적법 제28조의5는 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설을 정하고 있습니다. 제조업과 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업을 운영하기 위한 시설, 벤처기업을 운영하기 위한 시설, 그 밖에 입주업체의 생산활동을 지원하기 위한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설이 열거되어 있습니다.

구체적인 업종은 같은 법 시행령에서 정하고 있으며, 소프트웨어 개발과 공급, 데이터 처리와 정보서비스, 연구개발업 등이 포함됩니다. 다만 이 목록은 산업 환경의 변화에 따라 개정되어 왔고 올해에도 입주 가능 업종을 확대하는 방향으로 시행령이 개정되었습니다.

따라서 오래된 안내 자료의 업종 목록을 그대로 신뢰해서는 안 됩니다. 계약 시점에 시행 중인 시행령과 관할 지방자치단체의 안내를 함께 확인하고, 자신이 영위하려는 사업의 한국표준산업분류 코드가 어디에 해당하는지를 기준으로 판단해야 합니다.

단순 도소매업처럼 목록에 포함되지 않는 업종으로 산업시설구역에 입주하려 하면 관할 관청의 심사 단계에서 문제가 됩니다. 계약 체결 전에 사업자등록증의 업태와 종목을 기준으로 관할 관청에 확인해 두는 것이 안전합니다.

지원시설에 적용되는 제한

지식산업센터는 산업시설구역과 지원시설구역으로 나뉘고, 구역에 따라 허용되는 용도가 다릅니다. 지원시설에 관하여는 2023년 시행령 개정으로 허용되는 시설을 열거하는 방식이 아니라 들어설 수 없는 시설을 정하는 방식으로 바뀌었습니다.

제외되는 시설로는 농업이나 임업, 어업, 광업, 제조업 관련 시설, 사행행위영업 시설, 단독주택과 공동주택, 숙박시설, 위락시설 등이 규정되어 있고, 시장이나 군수, 구청장이 생산활동에 지장을 줄 수 있다고 인정하는 시설도 포함됩니다.

면적에 관한 제한도 시행령에 정해져 있습니다. 산업단지 안에서는 산업시설구역의 경우 건축연면적의 100분의 30, 복합구역의 경우 100분의 50, 산업단지 밖에서는 수도권의 경우 100분의 30, 수도권 외의 경우 100분의 50이 상한으로 규정되어 있습니다.

다만 이것은 법령상 상한이고, 개별 지식산업센터에 적용되는 비율은 산업단지관리기본계획이나 설립 승인 조건으로 더 낮게 정해지는 경우가 많습니다. 따라서 법령상 상한만 보고 판단할 것이 아니라 해당 단지의 관리기본계획과 승인 조건을 함께 확인해야 합니다.

분양 단계에 적용되는 규정

산업집적법 제28조의4는 지식산업센터의 분양에 관하여 정하고 있습니다. 입주자를 모집하려는 자는 입주자 모집 공고안을 작성하여 시장이나 군수, 구청장의 승인을 받아야 하고, 거짓이나 과장된 방법으로 입주자를 모집하는 행위가 금지되어 있습니다.

따라서 계약 전에 승인을 받은 입주자 모집 공고안을 확인하는 것이 실질적인 의미를 가집니다. 홍보관에서 배포된 자료와 승인된 공고안의 내용이 다르다면 그 차이 자체가 이후 절차에서 자료가 되기 때문입니다.

국가나 지방자치단체 등이 건설원가로 분양한 경우에는 산업통상자원부령으로 정하는 기간 동안 매각이 제한됩니다. 다만 이 제한은 건설원가 분양의 경우에 적용되는 것이므로, 민간이 분양하는 지식산업센터에 일반적인 전매 제한이 당연히 적용된다고 볼 것은 아닙니다.

자금의 납입 구조도 확인이 필요합니다. 계약 상대방은 시행사이지만 중도금과 잔금은 신탁 계좌로 납입하도록 정해져 있는 경우가 많고, 이 경우 반환을 구할 상대방이 누구인지가 문제 됩니다. 계약서에 첨부된 신탁 관련 조항을 함께 읽어야 하는 이유입니다.

입주계약과 그에 따르는 의무

산업단지 안의 지식산업센터에 입주하려는 자는 산업집적법 제38조에 따라 관리기관과 입주계약을 체결하여야 합니다. 분양계약과 입주계약은 별개의 계약이므로, 분양계약을 체결하였다는 사정만으로 입주 자격이 확인된 것은 아닙니다.

같은 법 제28조의7은 입주자 등의 의무를 정하고 있으며, 입주 대상 시설 외의 용도로 활용하려는 자에게 양도하거나 임대하는 행위 등을 금지하고 있습니다. 반대로 보면 입주할 수 있는 업종에 해당하는 자에게 임대하는 것은 허용된다는 취지로 해석되어 왔습니다.

의무를 위반한 경우의 처리도 조문에 정해져 있습니다. 같은 법 제42조는 입주계약의 해지를 규정하고 있고, 제43조는 계약 해지 후 재산의 처분에 관하여 정하고 있습니다. 실무에서는 시정명령과 사용 제한 조치가 먼저 이루어지고, 이에 따르지 않을 때 다음 단계로 나아가는 구조입니다.

자격을 갖추지 못한 경우 계약의 효력

입주 자격을 갖추지 못했다는 사정이 분양계약 자체를 무효로 만드는지가 자주 다투어집니다. 하급심은 대체로 이를 부정하는 방향으로 판단해 왔습니다.

서울중앙지방법원 2024년 10월 23일 선고 2023가단5283527 판결은 산업집적법 제28조의5를 단속규정으로 보아 이를 위반하였다고 하여 법률행위의 사법상 효력이 부인되는 것은 아니라고 판시하였습니다. 근거로는 이 법이 위반 시 시정명령과 사용 제한만을 정하고 있을 뿐 계약의 효력을 정하고 있지 않다는 점, 지방세 관련 법령은 세제 혜택의 박탈만을 예정하고 있다는 점 등이 제시되었습니다.

다만 예외적으로 수분양자의 주장이 받아들여진 사례도 있습니다. 대구지방법원 2024가단135100 사건에서는 법령상 주거용으로 사용할 수 없는 시설을 주거와 업무를 함께 할 수 있는 것처럼 홍보하고, 관할 지방자치단체의 시정조치 이후에도 같은 방식의 설명이 이어진 사정이 인정되어 계약 취소와 분양대금 반환이 인정되었습니다.

정리하면 자격 미달 자체는 행정상 조치와 세제 추징의 문제이고, 계약을 다투려면 설명이 사실과 달랐다는 점을 별도로 입증해야 하는 구조입니다. 그렇기 때문에 계약 전 단계에서 어떤 자료로 어떤 설명을 들었는지가 결정적인 의미를 가집니다.

세제 감면과 추징 사유

지방세특례제한법 제58조의2는 지식산업센터에 대한 감면을 정하고 있습니다. 지식산업센터를 신축하거나 증축하여 분양 또는 임대하는 자에 대한 감면과, 그로부터 분양받은 입주자에 대한 감면이 각각 규정되어 있으며, 입주자 감면은 중소기업기본법에 따른 중소기업을 영위하는 자로 한정됩니다.

이 조문은 올해부터 지역에 따라 감면율이 달라지는 방향으로 개편되었습니다. 종전에는 전국에 같은 비율이 적용되었으나 수도권과 비수도권을 구분하여 감면 폭에 차이를 두도록 조정되었으므로, 계약 시점에 시행 중인 조문과 관할 지방자치단체의 안내를 먼저 확인해야 합니다.

신탁을 원인으로 한 소유권 이전도 유의해야 합니다. 실무에서는 신탁으로 소유권이 이전된 경우도 추징 사유에 해당한다고 보는 해석이 제시되어 왔고, 신탁 이후 분양받은 자를 분양자로 보지 않는다는 해석도 있습니다. 자금 조달 구조를 정할 때 이 부분을 함께 검토해야 하는 이유입니다.

위약금 조항을 다투는 경우

분양계약이 해제되면서 분양대금의 일정 비율을 위약금으로 정한 조항이 문제 되는 경우가 있습니다. 민법 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고 있고, 제2항은 그 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있도록 정하고 있습니다.

감액 여부는 당사자의 지위와 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상되는 손해액의 크기, 거래 관행 등을 함께 고려하여 판단됩니다. 계약금 비율보다 위약금 비율이 높은 경우나, 한쪽 당사자에게만 위약금이 부과되는 구조인 경우에 감액이 인정된 사례가 있습니다.

다만 조항의 성질이 손해배상액의 예정이 아니라 위약벌로 해석되는 경우에는 결론이 달라집니다. 대법원 2022년 7월 21일 선고 2018다248855, 2018다248862 전원합의체 판결은 위약벌에 민법 제398조 제2항을 유추 적용하여 감액할 수 없다고 판시하였습니다. 이 경우에는 민법 제103조에 따라 무효를 주장할 수 있는지가 별도로 검토됩니다.

따라서 위약금 비율만 보고 결론을 내릴 것이 아니라, 계약서의 문구가 어떤 성질로 해석되는지부터 확인해야 합니다. 부동산 분양 실무에서 10퍼센트 수준은 통상적인 범위로 취급되어 감액이 인정되지 않은 사례도 적지 않습니다.

계약 전에 확인할 자료

확인해 두어야 할 자료는 건축물대장과 설립 승인 관련 자료, 승인을 받은 입주자 모집 공고안, 분양계약서와 그 첨부 서류, 신탁 관련 조항, 관할 지방자치단체가 안내하는 입주 가능 업종 자료입니다.

여기에 자신의 사업자등록증상 업태와 종목, 그리고 영위하려는 사업의 내용을 함께 정리해 두면 관할 관청에 사전 확인을 구할 때 유용합니다. 계약 이후에 자격 문제가 드러나는 것보다 계약 전에 확인하는 편이 부담이 훨씬 적습니다.

홍보 자료는 계약 이후 회수되는 경우가 많으므로 받은 시점에 원본 그대로 보관해야 합니다. 담당자와의 대화 기록도 마찬가지입니다.

이러한 판단은 계약서의 문구와 확보된 자료에 따라 달라지므로, 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면 법무법인 정의에 문의하시어 구체적인 사실관계를 검토해 보시길 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 입주할 수 있는 업종은 어디에 정해져 있나요?

A. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의5가 입주할 수 있는 시설을 정하고, 구체적인 업종은 같은 법 시행령에서 정합니다. 시행령이 개정되어 왔으므로 계약 시점의 조문을 확인해야 합니다.

Q. 입주 자격이 없다는 판정을 받으면 계약이 무효가 되나요?

A. 그렇지 않습니다. 하급심은 관련 조문을 단속규정으로 보아 계약의 사법상 효력이 곧바로 부인되지는 않는다고 판단해 왔습니다. 계약을 다투려면 설명이 사실과 달랐다는 점을 별도로 입증해야 합니다.

Q. 지원시설 면적에 제한이 있나요?

A. 시행령에 위치와 구역에 따라 건축연면적의 100분의 30 또는 100분의 50이 상한으로 정해져 있습니다. 다만 적용 비율은 산업단지관리기본계획이나 승인 조건으로 더 낮게 정해지는 경우가 많습니다.

Q. 분양대금의 10퍼센트를 위약금으로 정한 조항은 유효한가요?

A. 일률적으로 답하기 어렵습니다. 손해배상액의 예정으로 해석되면 민법 제398조 제2항에 따른 감액을 구할 수 있으나, 위약벌로 해석되면 같은 항에 따른 감액이 인정되지 않습니다. 조항의 문구부터 확인해야 합니다.

Q. 계약 전에 무엇을 확인해야 하나요?

A. 건축물대장과 설립 승인 자료, 승인을 받은 입주자 모집 공고안, 신탁 관련 조항, 그리고 자신의 업종이 입주 대상에 해당하는지에 관한 관할 관청의 확인입니다.

광고책임변호사 : 강동원