법무법인 정의 김인권 부동산 전문 변호사가 정리하는, 지역주택조합 추가분담금이 발생하는 구조와 확인할 쟁점

안녕하세요, 법무법인 정의 김인권 변호사입니다.

지역주택조합 사업은 조합원이 직접 사업 주체가 되어 토지를 확보하고 주택을 건설하는 방식입니다. 이 과정에서 사업비가 늘어나면 추가분담금 납부 문제가 발생하여 갈등의 원인이 되곤 합니다.

가입 시 안내받은 금액과 실제 부담액이 달라지는 현상은 사업 구조 자체에서 비롯됩니다. 추가분담금이 발생하는 구조와 이를 다툴 때 확인해야 할 쟁점을 법무법인 정의가 정리해드리겠습니다.

추가분담금이 생기는 사업 구조

지역주택조합은 다수의 개인이 모여 조합을 설립하고, 모인 자금으로 토지를 확보한 뒤 시공자를 선정하여 주택을 건설합니다. 조합원이 납부한 가입비와 분담금은 예치기관이나 신탁 구조를 통해 관리되는 경우가 많습니다. 다만 자금 관리 구조가 마련되어 있다고 해서 사업비 총액이 늘어나는 것 자체를 막아주지는 않습니다.

사업 초기에는 예상 사업비를 바탕으로 분담금을 산정합니다. 그러나 토지 확보 과정에서 매입가가 높아지거나 인허가가 지연되어 사업 기간이 길어지면 금융 비용이 누적됩니다. 이러한 비용은 조합의 사업비 지출을 늘리고 결과적으로 추가분담금 청구로 이어집니다.

계약 구조상 조합원은 사업의 이익과 위험을 함께 안게 됩니다. 사업이 원활히 진행되면 주변 시세보다 낮은 부담으로 주택을 마련할 수 있지만, 지연되거나 무산될 경우 금전적 손실을 감수하게 됩니다.

따라서 가입 시 제시된 금액을 확정된 분양가로 인식하는 것은 다툼의 여지가 있습니다.

조합규약이나 가입계약서에 사업비가 증액될 경우 조합원이 이를 부담한다는 조항이 있는지 확인하는 절차가 필요합니다. 다만 그러한 조항이 있다고 해서 조합이 임의로 금액을 정할 수 있는 것은 아닙니다. 뒤에서 살펴보듯 부과 절차에 요구되는 요건이 따로 있기 때문입니다.

분담금 예측이 어려운 이유

추가분담금의 규모를 사전에 파악하기 어려운 주된 이유는 토지 확보 상황의 변동성입니다. 사업 부지의 사용권원이나 소유권을 충분히 확보하지 못한 상태에서 조합원 모집이 시작되는 경우가 있습니다. 남은 토지를 확보하는 과정에서 매입가가 상승하면 비용은 크게 늘어납니다.

여기서 단계별 요건을 구분해 둘 필요가 있습니다. 주택법과 시행령은 조합설립인가 단계에서 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원과 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하도록 요구하고 있습니다.

반면 사업계획승인 단계에서는 대지의 소유권을 훨씬 높은 비율로 확보하도록 정하고 있습니다. 사용권원 확보율과 소유권 확보율은 서로 다른 개념이므로, 홍보 자료에 표시된 숫자가 어느 쪽인지 확인해야 합니다.

토지 확보가 지연될수록 사업계획승인 시기도 늦춰지고, 이는 대출 이자 등 금융 비용의 증가로 이어집니다. 업무대행사의 교체나 사업 중단이 발생하면 그 과정에서 생기는 비용도 조합의 부담이 됩니다.

물가 상승에 따른 자재비와 인건비 인상도 변수입니다. 사업 기간이 여러 해에 걸쳐 진행되므로 착공 시점의 실제 공사비는 모집 당시의 예상치와 다를 수 있습니다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 추가분담금의 규모를 키우게 됩니다.

부과하려면 총회 결의가 필요합니다

추가분담금 통지를 받았을 때 먼저 확인해야 할 것은 그 부과가 적법한 절차를 거쳤는지입니다. 주택법 시행령과 시행규칙은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 총회의 의결사항으로 규정하고 있습니다. 추가분담금의 부과는 전형적으로 여기에 해당합니다.

대법원 2021다231734 판결은 이 점을 분명히 하였습니다. 지역주택조합이 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 총회의 의결 없이 체결한 경우 그 계약은 원칙적으로 무효라고 판단하였습니다.

나아가 이는 단순한 내부적 대표권 제한에 그치지 않으므로, 거래 상대방으로서도 총회 의결의 존부를 확인할 필요가 있다고 보았습니다.

따라서 추가분담금을 통지받았다면 그 근거가 된 총회의 소집 절차와 의결 정족수, 안건의 내용이 적법하게 갖추어졌는지 확인해 보시기 바랍니다. 총회 회의록과 의결 내용, 소집 통지의 발송 시점 등이 확인 대상이 됩니다. 절차적 하자가 있다면 부과의 효력을 다툴 여지가 생깁니다.

다만 총회 결의가 적법하게 이루어졌다면 조합규약과 계약의 내용에 따라 납부 의무가 인정될 수 있습니다. 일방적으로 납부를 거부하면 오히려 계약 위반이 문제 될 수 있으므로, 다툴 근거가 있는지 먼저 확인한 뒤 대응 방향을 정해야 합니다.

추가분담금이 없다는 약정의 효력

가입 당시 추가분담금이 발생하지 않는다거나 분담금을 확정한다는 취지의 서면을 받은 경우가 있습니다. 이러한 약정을 근거로 다툴 때에도 총회 결의의 존부가 문제 됩니다.

대법원은 조합원이 납부한 분담금을 조합원 전원의 총유에 속하는 것으로 보고, 그 처분이 따르는 채무부담행위를 총유물의 처분행위로 파악합니다. 이에 따라 총회의 결의를 거치지 않은 환불보장약정을 무효로 판단한 판결이 있습니다. 확정분담금 약정에 관하여도 같은 구조의 쟁점이 다루어지고 있습니다.

하급심에서는 조합이 총회 승인 없이 추가분담금이 없다는 취지의 특약을 체결한 사안에서, 그 특약이 무효이고 이와 일체를 이루는 조합가입계약도 무효라고 보아 납입금의 반환을 인정한 사례가 확인됩니다.

다만 약정이 무효라는 점만으로 결론이 나지는 않습니다. 대법원은 조합원이 그러한 사정을 알게 된 이후에도 계속하여 분담금을 납부하는 등 계약을 유지하겠다는 태도를 보인 경우, 이후 무효를 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반한다고 본 사안을 다룬 바 있습니다.

따라서 언제 어떤 사정을 알게 되었는지, 그 이후 납부가 이루어졌는지를 시간순으로 정리해 두는 작업이 중요합니다.

토지확보율을 사실과 다르게 들었다면

가입 당시 토지 확보 상황을 사실과 다르게 안내받았다면 이를 근거로 대응을 준비할 수 있습니다.

주택법 제11조의5는 조합원 모집 광고에 토지의 사용권원 및 소유권 확보 비율 등을 명시하도록 하면서, 조합에 가입하면 확정적으로 주택을 공급받는 것처럼 설명하거나 사업계획승인 또는 대지 사용권원에 관하여 사실과 다르게 설명하고 중요한 사실을 은폐하거나 축소하는 행위를 금지하고 있습니다.

같은 법 제11조의4는 모집주체가 가입을 신청한 자가 이해할 수 있도록 계약의 내용을 설명하고, 설명한 내용을 이해하였음을 서면으로 확인받아 교부하며 그 사본을 5년간 보관하도록 정하고 있습니다. 이 절차가 지켜졌는지도 확인 대상이 됩니다.

대법원은 토지 사용권원 확보 비율에 관한 기망을 이유로 조합가입계약의 취소를 주장한 사건에서 그 주장을 받아들여 분담금의 반환을 인정한 취지의 판단을 한 바 있습니다. 민법 제110조의 사기 또는 제109조의 착오를 근거로 한 취소 주장이 검토될 수 있습니다.

다만 대법원은 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 과장은 기망에 해당하지 않는다고 보고 있습니다.

따라서 홍보물, 문자 메시지, 녹취록 등 가입 당시의 설명 내용을 확인할 수 있는 자료를 확보하고, 실제 확보율과 대조할 수 있어야 합니다. 취소권에는 기간 제한이 있으므로 시점도 함께 점검해 두시기 바랍니다.

공사비 증액 요구를 다투는 경우

시공자가 물가 변동을 이유로 공사비 증액을 요구하는 상황도 추가분담금의 원인이 됩니다. 이때 조합이 그 요구를 그대로 수용해야 하는지는 도급계약의 내용에 따라 달라집니다.

계약에 물가 변동에 따른 계약금액 조정 조항이 있다면 그에 따라 조정이 이루어지는 것이 원칙입니다. 반대로 조정을 배제하는 특약이 있는 경우 그 효력을 두고 하급심의 판단이 나뉘어 있습니다. 계약 체결 경위와 물가 상승의 규모, 공사 기간이 연장된 경위와 그 책임의 귀속 등을 종합하여 개별적으로 판단하는 것이 법원의 태도입니다.

여기에 더하여, 조합이 공사비 증액에 관한 계약을 체결하는 것 역시 조합원에게 부담이 될 계약에 해당할 수 있습니다. 앞서 살펴본 총회 의결 요건이 함께 문제 될 수 있으므로, 증액 계약의 체결 경위와 총회 결의의 존부를 확인해 보시기 바랍니다.

사업 진행 상황에 따라 검토할 내용이 달라지므로, 도급계약서와 변경계약서, 총회 자료를 함께 정리해 두는 편이 좋습니다.

가입 전후로 점검할 사항

가입 전후로 위험을 줄이기 위해 확인할 사항을 정리해 보겠습니다. 먼저 조합이 안내하는 토지 확보 비율이 사용권원 기준인지 소유권 기준인지 구분하고, 관할 지자체를 통해 진행 상황을 대조해 보아야 합니다. 홍보관에서 제시하는 자료만으로 판단하기보다 공적 자료로 확인하는 편이 안전합니다.

가입계약서와 조합규약의 세부 조항도 살펴야 합니다. 사업비가 증액될 경우의 부담 주체, 탈퇴나 해지 시의 공제 항목과 반환 절차, 반환 시기가 어떻게 규정되어 있는지 확인합니다.

주택법 제11조의3 제8항은 사업 개요, 조합원 자격기준, 분담금 등 비용의 금액, 토지 확보 비율, 탈퇴와 환급 절차 등을 가입계약서의 필수 기재사항으로 정하고 있으므로, 이러한 내용이 실제로 기재되어 있는지 대조해 보시기 바랍니다.

가입 초기라면 주택법 제11조의6에 따른 청약 철회를 검토할 수 있습니다.

같은 조 제2항은 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있도록 정하고 있고, 제3항은 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 효력이 발생한다고 규정합니다. 제6항은 모집주체가 청약 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없다고 명시하고 있습니다.

이 기간이 지났다면 규약상 사유나 계약의 취소 또는 해제 사유를 별도로 찾아야 합니다. 어떤 경로가 가능한지에 따라 준비할 자료가 달라지므로 자료를 먼저 정리한 뒤 검토하는 편이 효율적입니다.

추가분담금이나 탈퇴를 둘러싼 분쟁은 조합의 진행 상황과 확보된 자료에 따라 대응 방향이 달라집니다. 관련 사안으로 어려움을 겪고 계시다면 법무법인 정의에 문의하여 구체적인 대응 방안을 확인해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 추가분담금 납부를 거부할 수 있나요?

A. 사안에 따라 다릅니다. 조합규약이나 계약에 사업비 증액 시 조합원이 부담한다는 조항이 있고 총회 결의가 적법하게 이루어졌다면 일방적인 거부는 계약 위반이 문제 될 수 있습니다. 반대로 총회 의결 절차에 하자가 있다면 다툼의 여지가 있습니다.

Q. 추가분담금을 부과하려면 총회 결의가 필요한가요?

A. 주택법 시행령과 시행규칙은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 총회 의결사항으로 정하고 있습니다. 대법원 2021다231734 판결도 총회 의결 없이 체결된 그러한 계약을 원칙적으로 무효로 보았습니다.

Q. 추가분담금이 없다는 확약서를 받았는데 효력이 있나요?

A. 총회 결의를 거치지 않은 경우 무효로 판단될 수 있습니다. 다만 그 사정을 알게 된 이후에도 계속 납부한 경위가 함께 평가될 수 있으므로, 통지 수령 시점과 납입 내역을 시간순으로 정리해 두어야 합니다.

Q. 토지 확보율을 사실과 다르게 들었다면 어떻게 하나요?

A. 주택법 제11조의5 위반이 문제 될 수 있고, 민법 제110조의 사기나 제109조의 착오를 근거로 한 취소 주장이 검토될 수 있습니다. 대법원도 사용권원 확보 비율에 관한 기망을 이유로 한 취소 주장을 받아들인 취지의 판단을 한 바 있습니다.

Q. 사용권원 확보율과 소유권 확보율은 어떻게 다른가요?

A. 사용권원은 토지를 사용할 수 있는 권한이고 소유권은 실제 소유 관계입니다. 조합설립인가 단계에서는 대지의 80퍼센트 이상 사용권원과 15퍼센트 이상 소유권을, 사업계획승인 단계에서는 훨씬 높은 비율의 소유권 확보를 요구하고 있으므로 어느 기준의 숫자인지 확인해야 합니다.

Q. 시공자의 공사비 증액 요구를 조합이 그대로 수용해야 하나요?

A. 도급계약에 물가 변동에 따른 조정 조항이 있는지, 조정을 배제하는 특약이 있는지에 따라 달라집니다. 법원은 계약 체결 경위와 물가 상승 규모, 공사 기간 연장의 책임 등을 종합하여 개별적으로 판단하고 있습니다.

Q. 가입한 지 얼마 되지 않았다면 어떤 방법이 있나요?

A. 주택법 제11조의6 제2항은 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있도록 정하고 있습니다. 같은 조 제6항은 청약 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없다고 명시하고 있습니다.

광고책임변호사 : 강동원