투기과열지구 재건축아파트, 법무법인 정의 김유경 부동산 전문 변호사가 살펴보는 조합원 자격과 매수 시점

안녕하세요, 법무법인 정의 김유경 변호사 입니다.

오래된 아파트를 매수하여 새 아파트를 분양받으려는 계획은 정비사업의 진행 단계에 따라 예상하지 못한 제약을 만날 수 있습니다. 투기과열지구 재건축아파트의 조합원 자격은 매수 시점이 언제인지에 따라 원칙적으로 승계가 제한되기 때문입니다. 매매 대금을 모두 지급하고 소유권을 이전받더라도 법령이 정한 요건을 갖추지 못하면 분양을 받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

거래를 앞두고 어떤 부분을 확인해야 하는지 법무법인 정의가 살펴보겠습니다.

조합원 자격의 기본 개념

재건축사업에서 기초가 되는 부분은 누가 조합원이 될 수 있는지 파악하는 일입니다.

정비구역 안에 있는 토지나 건축물을 소유한 사람을 토지등소유자라고 하며, 재건축사업의 조합원은 원칙적으로 그 가운데 사업에 동의한 사람으로 구성됩니다. 동의하지 않은 소유자는 조합원이 되지 않고, 이후 매도청구 절차를 통해 소유권 관계가 정리되는 구조입니다.

소유 형태에 따라 조합원을 인정하는 방식도 다릅니다. 하나의 부동산을 여러 사람이 공유하고 있거나 같은 세대에 속한 여러 사람이 각각 부동산을 소유하고 있는 경우에는 그 전원을 각각의 조합원으로 보지 않고, 그들 가운데 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다. 따라서 매수하려는 물건이 단독 소유인지 공유 상태인지를 먼저 확인해야 합니다.

정비구역 안에 부동산을 가지고 있다고 해서 모두가 같은 권리를 갖는 것은 아닙니다. 동의 여부와 소유 구조에 따라 권리가 제한되거나 대표자에게 모아질 수 있으므로, 매매를 검토하고 있다면 현재 소유자가 어떤 지위에 있는지부터 점검하는 과정이 필요합니다.

조합설립인가 전후의 차이

정비사업은 단계마다 소유자의 지위에 변화가 생깁니다. 그 가운데 조합설립인가는 매수인의 권리 승계 여부를 가르는 기준이 됩니다. 조합설립인가 전에 취득한 사람은 기존 소유자의 지위를 승계하여 권리를 행사할 수 있지만, 인가 이후에 양수한 사람은 상황이 달라집니다.

「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획인가 후에 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없다고 정하고 있습니다. 재건축은 사업 초기 단계인 조합설립인가 시점부터 제한이 시작된다는 점에서 재개발과 차이가 있습니다. 신탁업자가 사업시행자인 경우에는 사업시행자 지정 고시 이후가 기준이 됩니다.

따라서 계약을 체결하기 전에 해당 사업장이 어느 단계에 있는지 확인해야 합니다. 며칠 차이로 인가가 이루어져 지위를 승계받지 못하는 상황이 생길 수 있으므로, 관할 행정청과 조합을 통해 인가일을 함께 확인하는 과정이 요구됩니다.

투기과열지구에서의 양도 제한

투기과열지구 안의 재건축 아파트는 매매나 증여로 소유권을 넘겨받더라도 조합원 지위가 함께 따라오지 않을 수 있습니다.

여기에서 전제가 되는 것은 해당 지역이 투기과열지구로 지정되어 있는지 여부입니다. 지정과 해제는 수시로 이루어지므로, 거래 시점에 해당 구역이 지정 대상인지를 국토교통부 고시와 관할 지방자치단체 공고를 통해 확인해야 합니다.

재당첨 제한도 함께 검토할 부분입니다. 도시정비법 제72조 제6항은 투기과열지구의 정비사업에서 분양대상자로 선정된 자와 그 세대에 속한 자가 분양대상자 선정일부터 5년 이내에는 투기과열지구의 정비사업에서 분양신청을 할 수 없도록 정하고 있습니다. 세대에 속한 사람의 이력까지 확인 대상이 되므로, 매수를 검토할 때 세대 구성원의 분양 이력을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

이러한 제한을 완화하려는 논의도 이어지고 있습니다. 제한 시점을 재개발과 같이 조정하거나 일정 요건을 갖춘 양수인에게는 적용을 배제하자는 내용의 개정안이 발의되어 논의되고 있고, 지방자치단체가 한시적 완화를 건의한 사례도 있습니다. 다만 이러한 내용은 법률 개정을 거쳐야 효력이 생기므로, 거래를 검토할 때는 현재 시행 중인 법령을 기준으로 판단하는 편이 안전합니다.

법령이 정한 예외 사유

원칙적으로 지위 승계가 제한되더라도 법령이 정한 예외에 해당하면 조합원 자격을 넘겨받을 수 있습니다. 도시정비법 제39조 제2항 단서는 세대원의 근무나 생업상의 사정, 질병 치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 다른 지역으로 이전하는 경우, 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우 등을 예외로 정하고 있습니다.

1세대 1주택자의 장기 보유와 거주도 예외로 인정됩니다. 소유기간과 거주기간은 대통령령으로 정하도록 되어 있는데, 현재는 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우가 기준으로 운용되고 있습니다. 상속으로 취득한 경우에는 피상속인의 기간을 합산하는 방식이 적용되는 것으로 안내되고 있습니다.

사업이 지연되는 경우에도 예외가 마련되어 있습니다. 조합설립인가일부터 일정 기간 사업시행계획인가 신청이 없는 경우, 사업시행계획인가일부터 일정 기간 착공하지 못한 경우, 착공일부터 일정 기간 준공되지 않은 경우에 그 기간 이상 계속 소유한 자가 양도하는 상황이 여기에 해당합니다.

각 요건의 기간과 세부 내용은 시행령에 정해져 있으므로 조문을 확인해 두는 편이 좋습니다.

공유 지분으로 보유한 물건이라면 별도의 검토가 필요합니다. 공동으로 소유한 주택에 대해서는 공동소유자 전원이 예외 요건을 갖추어야 승계가 가능하다는 방향으로 해석이 정리된 바 있어, 일부만 요건을 갖춘 경우에는 다툼의 여지가 생길 수 있습니다.

소유권과 조합원 지위의 차이

아파트의 소유권을 취득하면 새 아파트를 분양받을 권리도 함께 따라온다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 소유권을 취득하는 것과 조합원 지위를 승계하는 것은 별개의 문제입니다. 투기과열지구 안의 재건축 아파트를 예외 사유 없이 조합설립인가 이후에 매수했다면, 등기부상 소유권은 이전되더라도 조합원으로서 분양신청을 할 수 없는 상황이 생길 수 있습니다.

따라서 매수의 목적이 새 아파트의 분양이라면 소유권 이전만으로 판단하지 않는 편이 좋습니다. 취득하려는 물건이 분양 대상이 되는 물건인지, 아니면 정산의 대상이 되는 물건인지를 구분해 확인하는 과정이 필요합니다. 자료에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.

자격을 승계하지 못한 경우의 정산

조합원 자격을 취득하지 못한 양수인에 대해서는 손실보상에 관한 절차가 준용됩니다. 도시정비법은 이러한 경우 제73조에 따른 손실보상의 대상이 되도록 정하고 있어, 조합과의 협의를 거쳐 협의가 성립하지 않으면 매도청구소송으로 이어지는 구조입니다.

정산 금액을 어떻게 산정할 것인지는 실무에서 다투어져 온 부분입니다. 이와 관련하여 대법원은 조합설립인가 후 부동산을 양수하여 조합원 자격을 취득할 수 없는 자에 대한 매도청구가 본질적으로 손실보상의 성격을 가진다고 보면서, 그 매매대금은 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 시가로 산정해야 한다는 취지의 판단을 제시한 바 있습니다. 가격 산정의 기준 시점은 해당 부동산을 양수한 날로 보았습니다.

다만 인정되는 금액은 감정 결과와 개별 사정에 따라 달라집니다. 매수 대금과 정산 금액이 일치한다고 보기는 어려우므로, 감정 절차에서 어떤 전제와 방법이 적용되는지 확인하고 필요한 의견을 제출하는 과정이 검토됩니다.

계약 전 확인할 서류

계약을 체결하기 전에는 상대방의 설명에만 의존하지 않고 객관적인 서류로 사실관계를 확인하는 편이 안전합니다. 우선 관할 행정청이나 조합을 통해 조합설립인가일을 확인해야 합니다. 이 날짜를 기준으로 양도 제한이 적용되기 때문입니다.

매도인이 장기 보유와 거주 예외를 주장한다면 등기사항증명서로 소유 기간을, 주민등록초본으로 거주 기간을 확인하고 두 자료를 대조해 볼 필요가 있습니다. 가족관계증명서로 세대 구성을 살피고, 매도인 세대가 다른 주택을 보유하고 있는지도 함께 확인하게 됩니다.

공유 지분 물건이라면 공유자 전원이 요건을 갖추었는지 검토해야 합니다. 계약서에 특약을 두는 것만으로는 충분하지 않을 수 있으므로, 계약 전에 조합에 승계 가능 여부를 문의하여 확인받아 두는 방법도 있습니다.

정비사업 구역의 거래는 확인할 서류가 많고 단계마다 적용되는 규정이 달라집니다. 사안에 따라 다툼의 여지가 있고 자료에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 계약을 진행하기 전에 검토가 필요하시다면 법무법인 정의로 문의해 주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 투기과열지구 재건축 아파트는 언제부터 양도가 제한되나요?

A. 도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구에서 재건축사업의 경우 조합설립인가 후 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없도록 정하고 있습니다. 재개발사업은 관리처분계획인가 후가 기준이 됩니다.

Q. 장기 보유 예외의 기준은 무엇인가요?

A. 1세대 1주택자로서 소유기간과 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우가 예외로 정해져 있습니다. 현재는 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우가 기준으로 운용되고 있으므로, 시행령의 내용을 함께 확인해 볼 필요가 있습니다.

Q. 공유 지분으로 된 물건도 예외가 인정되나요?

A. 공동으로 소유한 주택에 대해서는 공동소유자 전원이 예외 요건을 갖추어야 승계가 가능하다는 방향으로 해석이 정리된 바 있습니다. 일부만 요건을 갖춘 경우에는 다툼의 여지가 있습니다.

Q. 조합원 지위를 승계하지 못하면 어떻게 되나요?

A. 도시정비법 제73조에 따른 손실보상의 대상이 되어 협의를 거치고, 협의가 성립하지 않으면 매도청구소송으로 이어집니다. 매매대금은 시가로 산정되며, 대법원은 개발이익이 포함된 시가로 보아야 한다는 취지의 판단을 제시한 바 있습니다.

Q. 과거 분양 이력이 조합원 자격에 영향을 미치나요?

A. 도시정비법 제72조 제6항은 투기과열지구의 정비사업에서 분양대상자로 선정된 자와 그 세대에 속한 자에 대해 선정일부터 5년 이내의 분양신청을 제한하고 있습니다. 세대 구성원의 이력까지 확인 대상이 됩니다.

광고책임변호사 : 강동원